新学期叠加金九银十 中介推高北京部分学区房价

北京新房、二手房在“金九银十”首个交易周迎来开门红的同时，北京传统的“学区房”上涨周期也再次开始。北京商报记者上周末调查发现，在最新一批房源中，北京史家胡同小学、奋斗小学、育翔小学、和平里一小等学区房均有挂牌价10%左右的上涨。业内人士认为，二手房市场的成交火热为稀缺的学区房提供了涨价的温床，而中介机构的推波助澜也让学区房更快速地走上价格上涨的通道。

中介活跃

机构数据显示，北京二手房在8月出现量价双双增长后，9月上旬已经出现了成交量12%的同比下跌。不过和大市场走势相反的是，学区房进入了升温通道，尤其是资源稀缺性学区房，挂牌价格悄然出现上涨。

北京商报记者近日走访市场发现，此前史家胡同小学学区房二手房售价约为9万-10.5万元/平方米，而新一批房源的价格普遍上调至11万-12万元/平方米；西城区育翔小学此前区域二手房售价为9万-10万元/平方米，新挂牌房源价格已经涨至11万元/平方米左右；东城区和平里一小学区房此前的出售价格为8万-9万元/平方米，然而新挂牌房源的售价已经上调至10万元/平方米左右。

和平里片区一位中介工作人员介绍：“9月是开学季，又是传统的房地产销售旺季，今年北京二手房市场一直活跃，在这个季节具有学区房特征的房源也会更受关注，所以价格的上涨是必然的。”

北京商报记者走访市场发现，大部分学区房的小区，中介机构十分活跃，这些中介工作人员张贴了很多求购房源的小广告，基本上提出的求购价格也比实际售价高出10%。“在每年的销售旺季中介机构都会这么做，这样一来就能够营造出需求火热的氛围，价格的抬高也更能让业主们愿意拿出房源做交易。学区房价格上涨除了市场的因素之外，也有中介机构从中撮合的因素。”有不具名行业人士如是说。

卖方试水

在中介机构人士看来，9月的学区房价格上涨有一定的市场空间和成交的把握性，而对于业主们而言，在销售旺季出售房源可以获得更多的话语权。

另有中介机构人士介绍，每年的5月，市场上新增客源的增加很大一部分来源于学区房客户，这在一定程度上会拉高均价；另外，每到下半年都是学区房成交买卖的高峰期，大部分为子女上学而购房的人通常在开学前后安排看房、选房事宜。每年的这两个高峰期不仅是中介的活跃期，也是业主们抬价的集中期。“在上半年的一轮学区房成交高峰结束后，学区房的成交量价都会趋于稳定，而进入九十月，业主们都会想着趁着开学季和房地产交易高峰，抬高价格试水市场。以和平里一小一间40多平方米的学区房为例，每平方米涨价1万元，整体房价就能抬高40多万元，对于业主再度换房而言机会难得。”

据悉，学区房的业主多为改善型住户，通常在学区房的需求结束之后，想要以学区房为基础条件，换取更为优越的居住条件，因此在此期间上调售价，也是为了换房换取更多的筹码。

“僧多肉少”

在卖房人的试探性涨价与中介的推波助澜之下，北京大部分名校学区房挂牌价格出现了一定幅度的上涨，那么是否有成交量支撑上涨的挂牌价格呢？

“在我负责的片区，学区房的咨询量和成交量都是非常稳定的，以过去3个月为例，学区房的成交价格出现了几千元到万元每平方米的增长，相比成交价格的上涨，成交量没有出现大幅度的提升，和往年持平。”上述和平里区域的中介工作人员介绍，该片区学区房的特点是供应量有限，而需求量则每年递增。

尽管教改新方向正在试图扩大教育优质资源，降低传统学区房的稀缺性，但是在“以钱择校”和“以权择校”被遏制之后，划片就近入学规定之下购买学区房成为家长们保证下一代教学质量的最有效、最保险的途径。也正是在此需求之下，传统的、核心区域的学区房的稀缺性从未减值。这也成为中介故意抬价、业主大胆提价的底气所在。

“然而值得一提的是，新学期与传统房地产销售旺季的叠加也是此轮学区房涨价或者释放涨价信号的外力，此外，中介机构制造房源需求量大的现象也使得市场再度紧张，刨除这些外部因素，学区房稀缺性和热度依然在，但是涨价速度和幅度或会有所减缓。”上述不具名行业人士坦言。