荆州房地产2016年9月市场月报

第一部分 宏观市场层面

■ 住建部：贯彻《法治政府建设实施纲要(2015至2020年)》的实施方案

a) 方案中指出，要实施住宅用地分类供应管理，完善和落实差别化税收、信贷政策。此次政策调整适当加大了个人购买住房的税收优惠力度，体现了对居民自住和改善性住房需求的支持。具体是将个人购买住房契

税优惠范围由家庭唯一住房，扩大到家庭第二套改善性住房，并不再区分普通住房和非普通住房。

b) 在差别化住房税收政策方面，90平方米以下首套房契税降至1%，90平方米以上二套房契税统一为2%；二手房无论普通住宅还是非普通住宅，满2年的统一免征营业税。

c) “实施方案”中明确提出，建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制，支

持居民合理住房消费。这意味着住房公积金制度改革方面将有配套措施出台。

解读：实施方案”中明确了完善房地产宏观调控的思路，体现了对房地产市场继续严管控的导向。同时也为公积金的改革和发展明确了方向。

■统计局：各地需加大“因城实策”推进力度

a) 国家统计局9月13日召开例行新闻发布会，谈到希望中国房地产市场能支撑经济并改善人民生活条件。目前中国经济下行压力仍然很大，过去几个月房价快速上涨得到控制，增速收窄；房地产去库存卓有成效，同时市场呈现明显的地区分化。

b) 9月6日，住建部发布的《法治政府建设实施纲要(2015-2020年)》，有关房地产的表述主要归结为完善房地产宏观调控。这是自今年3月份全国两会以来，住建部文件中首次涉及房地产市场调控问题。

解读：2016年上半年，房地产业的表现可谓“一枝独秀”，下半年楼市调控关键在于房地产政策需要因地制宜，因城施策。

【2016年荆州市场区域划分】

1-1、本月供应成交情况一览

9月商品房供应量：29941套，面积310.35万㎡

           住宅：供应20451套，面积227.03万㎡

         非住宅：供应9490套，面积83.32万㎡

9月商品房共成交：1904套，成交面积 19.93万㎡

           住宅：成交1732套，面积18.58万㎡，成交均价 5019元/㎡

         非住宅：成交172套，面积1.35万㎡，成交均价 13425元/㎡

1-2、荆州城区近12个月楼市供需分析（住宅）

本月新增供应5.78万方，本年度2016年1月-2016年8月新增供应合计63.37万方；

本月住宅去化18.58万方，本年度1月-9月总成交126.97万方；

本月住宅成交均价约为5019元/㎡。

1-3、荆州城区近12个月楼市供需分析（非住宅）

本月非住宅部分新增供应1.84万方，本年度1月-9月新增供应合计10.72万方；

现阶段非住宅市场主要以去库存为主，短期内难以实现供需平衡，非住宅的去化压力依然比较大。

2-1、本月各区域楼盘销售情况（住宅）

从成交数据分析，本月成交量环比上月稍有上升，整体呈稳定上涨趋势；从价格层面分析，本月成交均价略有上涨，涨幅不大。荆州整体楼市呈量价齐升趋势。

2-2、本月各区域楼盘销售情况（商业）

本月销售主力为荆北新区、其次是沙北新区；

百盟、义乌为商业代表性项目。

2-4、本月各区域楼盘销售情况（写字楼/公寓）

2-5、本月各区域市场占比分析

住宅片区前三：城东片区，沙北片区，中心片区；

非住宅成交集中在荆北新区、沙北新区。

3-1、本月住宅成交top10排行榜

top10成交套数占比55.48%，top20成交套数占比高达77.48%；

top10楼盘均为各区域代表性项目，成交区域较为平均。

3-2、本月非住宅成交top5排行榜

top5成交套数占比高达80.27%，集中在商业综合体项目；

本月商业项目成交量环比上月增长19.5%，成交仍然以低总价低门槛投资产品为主 。

4-1、本月各区域库存情况一览（住宅）

住宅库存前三片区：城东城区、沙北片区、武德片区。古城片区无开发项目，基本无库存；

其他片区指岑河，观音垱等乡镇区域，周边片区则为华农开发区等较偏远板块。

4-2、本月各区域库存情况一览（商业）

商业库存前三片区：荆北新区、沙北片区、周边片区；

本月商业项目新增供应175套，面积1.84万方。总计库存套数：9343套，库存面积：82.1万㎡。

4-3、本月各区域库存情况一览（公寓/写字楼）

目前在售写字楼及公寓代表性项目为荆州新天地、竹叶山车世界、万达广场、绿地之窗等；

荆州写字楼市场有限，投资价值及实用价值不被市场接受和认可，销售压力较大。

4-4、本月各区域库存情况一览（住宅）

库存量最高为城东片区，城东主要库存集中为大盘（恒隆四季城，金源世纪城）；

古城片区没有新增楼盘，均为前期剩余尾盘存货。

4-5、本月各区域库存情况一览（商业）

荆北片区库存代表性项目：荆州家居建材大市场、百盟光彩商贸城、竹叶山车世界；

沙北则为以义乌小商品城及楚天底商为代表。

4-6、本月各区域库存情况一览（写字楼/公寓）

2016年9月总库存套数2050套，总库存面积为11.79万方；

库存量最高为荆北片区，以竹叶山车世界和绿地之窗为代表性项目。

5-1、本月住宅库存top10排行榜

5-2、本月商业库存top10排行榜

6、本月各区域新增供应

本月新增供应量7.61万方，其中住宅新增供应5.78万方，商业项目新增供应1.84万方；

本年度新增供应合计75.68万方。

7、本月各区域新开盘项目分析

第三部分 典型项目分析

1、恒大名都

2、枫庐小城

3、金源世纪城

4、荆州新天地

5、景湖·美林悦府

6、长江尚品

第四部分 荆州市场动态

1、本月市场动态一览

【楚天都市诚园】9月3号楚天都市·诚园样板间开放，户型面积分别为90㎡、138㎡、170 ㎡ 和196㎡；

【百盟光彩商贸城】全城认筹，加推100套掘金旺铺；

【景湖·美林悦府】9月15日加推1号楼、5号楼，vip客户可享98折优惠;

【亚华·宝塔湾】 二期8#楼开启认筹享受5000抵10000的优惠，推荐客户成交奖励2000元；

【龙城·怡景园】9月24日龙城·怡景园营销中心开放；

【日月星•国际华侨城】9月24日加推5号楼，认筹2万抵6万；

【尚风·尚水】9月25日，尚风·尚水二期4#、5#楼开盘，认筹1万抵2万房款；

【联投国际城】 9月25日，联投国际城开盘，户型120-240㎡，别墅花园赠送面积 。

2、待入市项目跟踪

【9月市场小结】：

① 从成交数据看，本月成交量趋于稳定，本月成交面积达18.58万方，基本与上月持平，同比去年增长54%，按当前成交数据分析，第三季度成交量已经达到高点，去库存速度明显加快，四季度有望维持目前销售的良好势头；

② 本月荆州楼市新开盘项目有四个，其中三个住宅项目一个商业项目，开盘项目吸引了较大的客量来访，也推动了整体楼市的销量；

③ 从库存水平看，目前荆州市场上住宅总库存约209.84万方，约1.9万套。按照目前的去化速度预计整体楼市去化周期为1-2年。后期预计将会有新项目陆续入市。