荆州地产核心数据周报（01月30日—02月05日）

荆州地产核心数据周报

【2017年01月30日—2017年02月05日】

——中润泰•地产营销市场研究部

中润泰市场报告跟踪分析最近一周【2017年01月30日—2017年02月05日】最新的房产政策、土地出让情况、荆州商品房成交情况、供应情况以及价格走势。

『一、房产政策方面』

【宏观政策】

■ 中国多地出台新政 确保房地产健康平稳发展

近期，北京、上海、南京、重庆等地纷纷出台调控房地产的新政策。２月１日起，南京正式实施外地人“积分落户”的户籍新政，“购房落户”成为历史。自１月起，北京首套房贷利率也已经从８５折收紧到９折。刚刚过去的２０１６年，中国楼市就像坐上了过山车。上半年，北京、深圳、南京等一、二线城市楼市迅速升温，价量齐涨，而到１０月前后，全国２０多个城市纷纷出台楼市调控措施，让楼市“一夜入秋”。去年底召开的中央经济工作会议明确“房子是用来住的，不是用来炒的”，为２０１７年楼市定调。２０１７年，中国各地的楼市调控政策将持续发力。房贷收紧是主流趋势，随着资金价格的上升和楼市条例的实施，２０１７年房贷利率或将回升至基准利率。在全国楼市整体进入收紧时期，一些城市的楼市也出现了火爆景象。年初，一向平稳的重庆楼市迎来各地投资者，成交量急速增多。对此，重庆市政府在短短一周内接连六次喊话房地产市场，出台调控措施，最大力度将外地“炒房团”带来的投资热潮冷却。近期，全国各地召开的有关新年工作会上，“房地产去库存”和“保持房地产市场的稳定”纷纷成为关键词。

□ 解读：鸡年春节交投大幅下挫，与市场风向有关。1月的一系列数据显示，楼市进入下行通道基本确立，从购买心态来看亦不会有非理性追涨行为，加之整个2016年透支相当多购买力，所以1月清淡起步已经暗含市场交易不会活跃。另一方面，作为市场交易的“基石”，刚需产品节日期间也没有相应投放。一些项目在初五以后才有值班人员，可见当前市场各方交易意愿都不高。

『二、土地市场监控』

1、本周土地无新增供应

2、2016年年度土地数据汇总：

『三、商品房供应监控』

1、本周荆州市场新增供应：

2、2016年新增供应分析：

■  2016年荆州城区楼盘新增预售面积达145.02万方，其中住宅项目新增预售面积120.0500万方；商业项目新增预售面积24.97万方。 

■  2016年荆州城区住宅新增供应区域以沙北新区及中心城区为主，占总新增面积的54.03%。商业新增供应集中在沙北新区，占总新增面积的67.84%。古城2016年无新增供应。

■  2017年1月住宅项目总新增供应8.2万方，其中中心城区新增供应4.1万方。商业项目暂时无新增供应。

『四、荆州楼市本周成交监控』

■   2017年01月30日——2017年02月05日，荆州楼市整体成交量为346套。（注：数据参考依据为网签备案数据）

『五、荆州楼市本周动态』

【上海公馆】项目二期现加推5#、6#、9#楼栋，在售户型为89—138㎡，现在可享1万抵3万的认筹优惠；另外一次性付款享98折，按揭享99折优惠。

【东都怡景】项目在售22#、23#楼，主推户型有94㎡、143㎡、147㎡等户型，现在购房立减1万，一次性付款享98折，按揭付款享99折。

【香榭丽都】50-160㎡ / 300-800㎡多功能旺铺倒计时抢购/租中。

【恒隆金域天下】建筑面积约73-143㎡墅质豪宅内部团购会进行中，团购1万抵2万，日进百金，每天额外享100元优惠。

【中央华府】华府北街临街商铺，30-160㎡接受预约登记。项目5期在售115㎡（高层）、132㎡、143㎡三房户型（顶层），四期在售140㎡（顶层），一次性付款享97折、按揭享98折优惠。

【亚华宝塔湾】一期1#、3#楼一口价4958元/㎡，2#、6#、7#楼78——124㎡江景华宅持续热销中，主要楼层以高层为主；8#楼正在火爆销售中；通过电商平台购房即享五千抵一万。

【九龙湾】项目在售1#、2#、5#、6#、8#、9#、11#楼栋，其中在售88—124㎡两房、三房户型；另外，项目现在实景现房销售，购房可享有一万抵五万的优惠。

【竹叶山车世界】名车展厅、二手车展厅招商全面启动。返租后参考均价9000元/㎡，一次性付款96折，按揭98折。

【枫庐小城】项目高层在售85㎡、92㎡、96㎡、117㎡、128㎡、132㎡；洋房在售119㎡、126㎡；购房可享98折优惠。

『六、荆州区域库存情况』

■   住宅市场来看，城东片区库存压力较大，楼盘密集，主要以大盘为代表，如金源世纪城，其次为沙北新区；

■   商业市场则主要集中在荆北片区，以商业综合体为主，如百盟光彩商贸城、家居建材大市场等，而其他片区多以住宅底商为主。

（备注：库存数据以月度监控数据为准，不跟踪至每周。）

『七、中润泰市场研究部观点』

1. 宏观市场分析 

【政策层面】：

在中央“防风险、挤泡沫”的主基调下，去年9月份以来，全国22个热点城市密集出台调控措施，去年第四季度市场热度骤降，部分三线四线城市也相继加入调控行列，预示着2017年房地产市场将告别疯狂，回归理性。在调控政策的延续下，热点城市的房价和地价的涨幅都将暂时见顶，部分区域的房价有可能出现小幅回落。根据1月份热点城市楼市的上市量和成交情况分析，整个市场已开始冷静下来，2017年楼市将以稳为主。热点城市楼市冷清趋势可能会延续一段时间，而鸡年春节楼市惨淡，主要有三个方面的原因：一是春节假期为传统的楼市销售淡季，市民更多地忙于走亲访友或者出游；二是2016年楼市过于火爆，透支了部分市场购买力，鸡年春节前后推盘量明显减少；三是今年以来楼市热度骤降，不少准购房者因热点城市未来房价走势不明朗而处于观望中。

【市场层面】：

春节前夕，国家统计局发布2016年全国房地产开发投资和销售情况数据显示，2016年全国商品房销售面积15.73亿平方米，较上年增长22.5%。销售额方面，2016年商品房销售额达11.76万亿元，较上年增加34.8%，双双刷新房改后商品房的历史记录。在此背景下，有业内人士提出房地产“峰值”已显现。根据2010年第六次人口普查数据和相关数据推算，目前全国累积的存量住房约179亿平方米、2.2亿套。按照当年常住人口家庭来算，户均约1.02套住房。就全世界经验而言，户均拥有1.1套住房以后，住房市场的峰值就会到来。另外人口因素对房地产市场的支撑力度正在减弱，从现在来看，楼市中的需求结构已经发生改变，刚需人口开始减少。近两年，人口结构的各项指标都出现了拐点，中国劳动力人口、城镇人口及婚龄人口的变化共同促成房地产在长周期上出现向下拐点。

 2、荆州市场环境 　

①荆州市场春节期间成交量明显下滑，春节前后开发商推房动力不足，推盘量减少，部分购房者观望情绪加重。

②从2017年1月起，中心城区出台“6规定”，以进一步规范使用公积金，防控流动性风险，确保住房公积金事业的可持续发展。

③2017年1月新增供应8.2万方，都集中在住宅项目，尽管如此，商业项目去库存压力依然较大。

（阅读提示：本文数据仅供参考，报告中的数据来源荆州市房管局、荆州市国土资源局等。）

中润泰·市场研究部

2017年02月06日