【中润泰地产营销】2016年年度荆州楼市报告

2016年年度市场汇报

第一部分 宏观市场层面

【 政策关键词】

■ 二孩政策：实施全面二孩政策，是中央基于我国人口与经济社会发展形势做出的重大战略决策。2015年中国共产党十八届五中全会明确提出“全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策”后，全面二孩政策的影响成为社会关注焦点。2015年12月27日，全国人大常委会表决通过了人口与计划生育法修正案，全面二孩政策2016年1月1日起正式实施。人口政策的调整，有利于优化人口结构、应对老龄化冲击、增加劳动力供给。

解读：二孩政策在2016年元旦正式实施之后，家庭对改善型住房的需求更为强烈；从荆州本地楼市成交数据监控分析，改善型购房比例明显提升。

■ 降首付：2016年2月2日，中国人民银行、中国银监会发布了《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施限购措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

解读：降首付政策把握住了救市的关键，购房者普遍“患首付、不患月供”，首付降低显著提高购房能力，加快置换频率，进而提振楼市成交。

■ 降契税、营业税、营改增：2016年2月-3月，财政部发文调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策，家庭首套住房为90平方以下契税征收按照原有1%的比例没变，90平方以上的变化较大，原来90-144平方由原来的2%减免至1.5%，144平方以上的由原来的4%降至1.5%；二套房则由原来统一4%，降至90平方以内的1%，90平方以上的2%；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

解读：一系列购房减税政策对于市场信心有极大的提升，特别对于刚需型购房者给予了实质性的优惠政策，很大程度上遏制了购房者的观望情绪。

■ 去库存：2016年4月29日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作。在房地产方面，会议强调，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。

解读：去库存主要针对的是供过于求的三、四线城市，根据“因城施策”的政策背景，荆州地区因地制宜，积极响应。

第二部分 年度数据分析

1、2014-2016年土地市场分析

荆州楼市自14年下半年起走下行趋势，15年后开始以去库存为主导思想，政府对于土地放量有明显控制，15年批示用地中多以周边片区（如纪南、海子湖、荆州开发区等）为主，规划用途大部分是厂区、批发商用、旅游用地以及还迁住宅等，而16年荆州楼市进入上行趋势后才开始进行房地产开发用地的放量；

本年底土地成交面积较往年相比明显下降，成交均价则明显上升，相对前两年，成交地块有一定区域位置优势。

2-1、2016年房地产开发用地成交数据汇总

2016年度除以上招拍挂成交地块外，协议出让土地两宗，面积5.88万方。位于荆北片区，出让总价款12.66亿；

2016年度土地市场成交宗地数量9宗，其中商住一体8宗，总面积47.28万方。成交面积占比最大为周边片区3宗，占比64.57%；其次为荆北片区10宗，占比17.56%。商业用地成交仅1宗，位于周边片区，面积22.14万方；

周边区域总成交为4宗，总面积达52.67万方，占今年土地总成交面积的69.94%。

2-2、2016年房地产开发用地成交数据一览

3、2014-2016年商品房市场分析

从供应数据分析，2015年为荆州楼市供应量之最大值，主要原因为13年-14年土地放量大，且多品牌开发商、大型楼盘入驻荆州，导致供应剧增；

成交数据则始终保持稳步上升趋势，特别是16年度环比上涨高达46%，形成量价齐升趋势，主要得益于去库存一系列政策的调整及实施。

4、2016年供应情况分析

2016年预计市场供应住宅、非住宅面积（包含酒店、写字楼、商铺等）；

房管局备案结转库存住宅18092套，面积199万㎡ ；非住宅11723套，面积103 万㎡；合计29815套，面积302万㎡。

在售还有2或3期项目16个，预估每个项目供应3.3万方，预计供应市场54万方；

预估新增项目13个，合计总建面110万方；

2017年预估全年供应量466万方，其中住宅363万方，其他103万方。

5-1、2016年荆州各区域销售情况（住宅）

本年度住宅成交量最大及销售均价最高的片区为沙北新区和中心城区，这两个片区2016年度都有精装房进入市场，且销量较好，一定程度上拉高了该片区的销售均价。

5-2、2016年荆州各区域销售情况（非住宅）

5-3、2016年荆州各片区成交数据一览（住宅）

2016年1-12月住宅成交19908套，面积206万方。交占比最高为沙北新区，成交4144套，面积40万方，其次为中心城区和荆北片区，均成交39万方。

2016年古城部分无新增供应，均为前期尾盘存货。

5-4、2016年荆州各片区成交数据一览（非住宅）

2016年1-12月非住宅成交2289套，面积16万方。交占比最高为荆北片区，成交1112套，面积6.7万方，其次为沙北新区，成交约4万方。

非住宅市场受全国投资大环境影响，市场信心不足，去化缓慢，库存压力较大。

5-5、2016年荆州各片区市场占比分析

住宅片区前三：沙北片区、荆北片区、中心城区；非住宅集中在荆北片区及沙北新区。

6-1、2016年年度供应成交一览（住宅）

从供应数据分析，2016年11月新增供应达29.2万方，为本年度单月最高。全年新增供应面积120万方；

成交数据来看，四季度成交量创历史新高，达83万方。而全年住宅成交面积更是突破207万方；

成交价格稳中有涨，四季度涨幅稍大，主要原因在于精装项目成交占比较高，拉高整体成交价格。

6-2、2016年年度供应成交一览（非住宅）

2016年11月新增供应面积11.42万方，为全年最高。1-12月年度新增供应面积24.97万方；

非住宅项目成交量呈缓慢增长趋势，在四季度成交量达到高峰，突破9万方，但是非住宅部分仍然面临去化周期长，压力大的困境。

6-3、2016年年度全年供应成交汇总

全年商品房供应量55863套，面积493万㎡；住宅供应37714套，面积396万㎡；非住宅供应9238套，面积97万㎡。

全年商品房共成交22197套，成交面积 222.08万㎡；住宅成交19908套，面积205.7万㎡，成交均价5414 元/㎡；非住宅成交2289套，面积16.38万㎡，成交均价7318元/㎡。

7-1、2016年全年新增预售（住宅）

7-2、2016年全年新增预售（非住宅）

7-3、2016年全年新增预售片区分布一览

2016年荆州城区楼盘新增预售面积达145.02万方，其中住宅项目新增预售面积120.0500万方；商业项目新增预售面积24.97万方。

2016年荆州城区住宅新增供应区域以沙北新区及中心城区为主，占总新增面积的54.03%。商业新增供应集中在沙北新区，占总新增面积的67.84%。古城2016年无新增供应。

8-1、2016年各区域库存情况一览（住宅）

住宅库存前三片区：城东城区、沙北片区、中心片区。古城片区无开发项目，基本无库存；

其他片区指岑河，观音垱等乡镇区域，周边片区则为华农开发区等较偏远板块。

8-2、2016年各区域库存情况一览（商业）

商业库存前三片区：荆北新区、沙北片区、周边片区；

本月商业项目无新增供应。本年度商业项目新增供应24.97万方，12月商业项目总库存面积达92.71万方。

8-3、2016年各区域库存情况一览（写字楼/公寓）

目前在售写字楼及公寓代表性项目为荆州新天地、竹叶山车世界、万达广场、绿地之窗等；

荆州写字楼目前库存面积为10.25万方，四季度共成交1.66万方，按目前去化速度，写字楼项目去化周期约为1.5-2年。

8-4、2016年各区域库存情况一览（住宅）

库存量最高为城东片区，城东主要库存集中为大盘（恒隆四季城，金源世纪城）；

沙北新区库存量仅次于城东片区，库存大盘集中在东都怡景及城市御园。

8-5、2016年各区域库存情况一览（商业）

荆北片区库存代表性项目：百盟光彩商贸城、荆州家居建材大市场；

沙北则为以义乌小商品城及荆州新天地为代表。

8-5、2016年各区域库存情况一览（写字楼/公寓）

说明：此版块为以往报表非住宅数据中细分出来

2016年12月总库存套数1863套，总库存面积为10.25万方；

库存量最高为荆北片区，以绿地之窗和竹叶山车世界为代表性项目。

9、2016年年度数据总结分析

住宅部分——

市场供应量持续放大，供应量增加：

截止目前住宅市场库存199万㎡，城东地区库存量达到28％，以金源世纪城为主要存量；武德地区库存量达到25%，以春秋府和九龙湾为主要库存量。

差异化销售，市场认可度高：

受到恒大名都的精装房销售影响，精装房市场认可度提高，精装房项目陆续推出，精装房价格在6600-7800元/㎡区间，主要是市场上相对有影响力项目在做精装房。

高端供应量少，竞争压力较小。

商业部分——

截止目前商业库存92.7万方，主要集中在荆北、沙北及周边片区；

受全国投资大环境影响，商业市场信心不足，去化缓慢，库存压力大；

多个商业项目进驻，竞争激励，以价换量，价格相对平稳；

办公市场仍属于初级市场，市场需求不足，荆州中小企业尚处于启蒙阶段，需求微弱；

商业潜在项目供应大，高，中，低端产品都有，项目之间竞争较为激烈，投资客群持观望态势。

第三部分 典型项目分析

【典型项目分析】—— 住宅典型项目

【典型项目分析】——商业典型项目

【典型项目分析】—— 公寓、写字楼典型项目

【 精装房调研】

受到恒大名都的精装房销售影响，精装房市场认可度提高，精装房项目陆续推出。

精装房价格在6600-7800元/㎡区间，主要是市场上相对有影响力项目在做精装房。

产品线相对丰富，楼盘选择性广，客户的选择面广。

1、【恒大金名都】

2、枫庐小城

3、金源世纪城

5、景湖·美林悦府

6、长江尚品

第四部分 市场分析与预判

1、市场分析

① 2016年2月，央行下调首套房首付比，荆州市场首付比降至2成；财政部调整房地产交易环节契税及营业税优惠政策。 这几项政策的实施显著提高了购房能力，同时对刚需购房者给予了实质性优惠，政策利好对于提振楼市成交具有重大意义。

② 除了宏观出台的政策外，荆州本地政策的棚户区改造计划更是大力的促进了荆州楼市的去库存周期，2016年，我市中心城区棚户区计划改造项目40个，涉及房屋40989套，以货币补偿的形式同样大大激发了商品房需求量，所以2016年荆州楼市面临的是全国以及本地市场的双重机遇。

2、2017年市场预判

① 目前2016总供应量为493.7万方（含商业），总库存为302万方（含商业）。综合数据分析，预计2017年开发上市项目共计13个，2017年供应量在460万方以上（含商业）。

② 2016年总成交量突破200万方，创下近三年来的最高值。而成交价格也稳步上升，住宅销售均价为近三年来最高，楼市整体呈量价齐升趋势。2017年有望维持较好的销售势头，预计住宅成交面积约在160万方左右，成交均价5200元/㎡左右。

③ 商业项目本年度成交量相比2014年上涨36%，但成交均价为近三年来最低。商业部分面临的形势较为严峻，项目产品多，库存量大，投资型产品丰富，投资选择面广，但商铺、办公等投资市场仍然以自主需求为主，市场供给远远超过需求，价格上的优势将有助于吸引消费者，因此，预计2017年也很难出现量价齐升的局面。

④ 2016年是荆州市场项目洗牌的过程，小项目逐步遭到市场淘汰，市场客户需求更高，在项目的选择上显得更为理性，大项目从综合优势上将占据市场主导权。