2017政策冰火两重天 热点城市楼市分化严重

2016年全国的商品房成交量打破此前“天花板”，多数城市成交创新高，随之而来的是政策的收紧。在政策面去库存与调控并举之下，2017年是“分化之年”，同样都是出台调控政策，但在调控政策之下压力将大相径庭。

就1月各城市成交而言，受到供应不济以及春节部分城市备案数据滞后等影响，成交量环比均出现大幅下滑，这一点在一线城市中尤为明显，北京、上海环比跌幅超过40%。二、三线城市当中，南京、东莞、常州成交环比上涨。

1月份的市场走势，往往对全年房地产走势有很多影响，从目前看，调控城市根据政策压力大致可分为以下三类：

第一，压力相对较轻的城市：武汉、南宁、常州等。

武汉去年价格增长7%。未来三年武汉供应量充足，成交量继续稳步上涨问题不大。像常州这类不限购的三线城市，在热点城市需求外溢之下，2017年市场相对压力较小。需要警惕的是，现阶段房价过快上涨可能将面临一个较大的调控。

第二，压力相对较大的城市：北京、上海、深圳、南京、西安、福州等。

一线城市中除广州以外，其余三个城市政策压力将很大程度上影响未来市场，尤其是对价格限制和典型物业打击上威力十足。就2017年而言，延续严控的政策已达成共识，无论是新盘定位、推货节奏、价格预期、营销策略等会以此为依据。

二线城市中，西安、南京、沈阳、福州今年楼市也需谨慎小心。西安库存压力较大，限购之下，今年仍困难重重。而南京在政策收紧之下，成交量快速下降，新房市场成交持续低位徘徊，虽然没有去化压力，但供应受限，成交量能否止跌回稳较为关键。

第三，相对较为乐观的城市：成都、青岛、广州等。

2016年的广州在一线城市当中“一枝独秀”，商品住宅市场供不应求加剧，成交量、成交均价、成交金额也再创历史新高。但经济发展需要构成有效支撑下，广州房价将保持缓慢上涨。另外，在商业/公寓可以改为租赁住宅政策推动下，这一块原本平淡的市场将会回暖。而成都在经历了去年“量价齐升”后，如果2017年政府不追加更苛刻的政策，成都市场我认为整体看涨，且看涨的幅度不亚于2016年全年涨幅。