潘璠：收紧房贷利于楼市挤泡沫 防范金融风险

近日，北京等多个城市收紧房贷的消息引发各界普遍关注。据报道，北京市银行业自律协会制定相关公约，要求各行执行个人住房贷款利率不低于基准利率的0.9倍，二套房贷款期限最长不得超过25年。在北京被曝出收紧房贷利率之后，天津、广州、青岛等城市也相继出台了房贷收紧措施。

笔者认为，考虑到中国房地产市场的差异性、不平衡性和多年来的起伏跌宕，并着眼于一段时间以来各地因城施策的现状，特别是自去年“9·30”重点城市启动楼市调控之后的不同变化，目前很难用一个统一的周期或拐点来判断楼市及房价的走向。尽管如此，也要看到这几个月来各地楼市调控的方向是一致且保持延续性的。由于自去年9月底以来，20余个城市陆续启动乃至追加了以限贷、限购、增加土地供应为主要手段的调控措施，使四季度各城市房价快速上涨的势头得到不同程度的放缓或改变。去年12月召开的中央经济工作会议和政治局会议，释放出了坚持“房子是给人住的”定位和建立房地产市场平稳发展长效机制的明确信号。

若干重点城市在2017年初收紧房贷，进一步释放出要把已经在进行中的调控进行到底的明确信号。去年底，北京市政府主要领导就曾明确表示，2017年要实现房价环比不上涨。按照指标数据的规律和逻辑，如果一年内的12个月连续环比不涨，全年实现同比回落也应该是一个必然事件。北京市敢于做出这样的承诺，显然是对已经采取和还将采取的调控措施及其效果有所研究的。

从相关城市的银行业收紧房贷的措施看，无论是降低折扣幅度还是缩短还贷期限（也就是增加月供），其主要效应就是继续弱化、降低房地产市场上的金融杠杆作用，挤出楼市泡沫，防范金融风险。尽管就单项政策的效应评估，当下的各项措施力度未必超过去年四季度的调控措施，但政策累积叠加必将产生“一加一大于二”的效果，有利于更加突出房屋的居住属性，进一步遏制投资投机性需求，促使房价向符合价值的方向合理回归。不过，提高首套房贷利率，会对满足刚需有一定抑制作用。对此，应该认真观察和评估。

需要指出的是，调控政策产生效应有一定的滞后期。始自2012年的那一次楼市调控，其效应是在第二年才逐步显现，至2014年下半年至2015年初达到最大效应的。只不过随着之后的逐步放松甚至取消相关政策，造成2016年各主要城市房价大涨。而今，有关方面必须牢记经验教训，牢牢坚持“房子是给人住的”定位不动摇，坚持住房的居住属性不动摇，有效遏制住投资投机性需求，让市场真正与有支付能力的刚需对接，房市高烧退却、房价合理回归、泡沫逐步被挤出就是一个大概率乃至必然事件。

当前各重点城市要做的，就是及时认真地观察、调研和评估各项调控政策的后续效应，既要观察宏观数据，也要深入市场调研，掌握第一手情况。在保持调控大方向的前提下，既要防止力度不够造成效果不尽理想，也要防止等不及滞后效应显现而持续用力过猛，防止伤及刚需和改善性需求。此外，还要积极发展住房租赁市场，形成购租并举的市场格局。同时，各地应继续推进供给侧结构性改革，深入淘汰落后产能，继续调整优化经济结构，努力实现提质增效，促进地区经济的平稳健康发展。