土地市场开局冰火相融：热点城市溢价率明显降低

2017年开年大部分热点城市土地成交溢价率明显降低，比如深圳、上海等城市地块成交溢价率均明显低于2016年的平均水平。未来，在严格的政策约束下，出现高溢价地块的概率将远不如去年。

不过，对于房企而言，在2016年收获历史上销售面积与销售金额最大年份后，补充土地的积极性十分高涨，布局热点城市、押注长三角等活力区域，抢跑意味十分明显。

1 溢价率走低

开年全国各地土地供应面积明显回落。据克而瑞的统计数据显示，1月份，一、二线城市土地供应下滑显著，环比跌幅分别为55%和77%，预计2月份土地供应量仍将维持在较低水平。

与之相应的，土地平均溢价率也维持在较低水平。从对溢价率的遏制来看，政策的效果较为明显。根据克而瑞的统计，2016年南京土地平均溢价率为76%，今年初至2月12日，溢价率已降至59%。郑州的溢价率从32%降至15%；北京从38%降到14%；广州从37%降到11%。

不过，上海易居房地产研究院总监严跃进认为，从后续市场预期看，一、二线城市抑制地价的压力依然存在，后续依然有反弹的可能，尤其是很多大城市后续土地出让节奏会加快，部分房企还会有继续拿地的可能。

如其所言，进入2月中旬后，部分高溢价地块再次出现。2月14日上午，南京鸡年的首场土拍，南京主城中华门外一优质地块，更是经过2个多小时395轮竞价的拉锯战，拍到了最高限价98亿。

在2月10日的长沙土地市场新春首拍中，热点地块再次上演火爆行情。30余家房地产开发企业争相“抢地”，最高竞拍达137轮，六个地块成交总价31.6亿元，一块地溢价率171.8%。

2 土地新政频出

大部分城市为了避免高价地都针对土地加大了限制条件，出现高价地或高溢价地块的概率越来越低。目前至少有北京、广州、深圳等共17个城市在土地出让中实施限价。

其中，除杭州、郑州等地对溢价率进行限定，其余城市主要对价格进行限定，郑州、武汉还配有“熔断”机制。

2月13日，天津市市区国土资源分局网站挂出消息，宣布推出天津市土地出让新机制：报价到达上限，拼“自持面积”。这一政策已经在实际土地出让操作过程中正式实施。2月8日，天津土地交易中心连续挂出两宗北辰区经营性用地出让公告，即采取上述拍卖方式。

与之相似的是，在北京，“限房价、竞地价、限持有”的租售并行方式有可能成为土地出让的新常态。土地供应的极度稀缺，使得很多房企也在未形成明确商业模式的前提下拿下自持地块。

此外，房企拿地融资等方面监管全面收紧。2月13日，中国基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》，对私募资金投资16个热点城市房地产进行严格监管。

在此之前，上交所、深交所和央行也分别发文或表态，对房企发债、房地产行业的细分与分类监管、土地贷款等进行强化监管。

3 长三角热区

尽管近一两个月土地市场整体降温，但大型房企拿地的热情却丝毫不减。根据中原地产研究中心的数据显示，1月份，包括万科、保利在内的20大房企，拿地金额依然达到了1117.26亿元。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示，在市场增长放缓周期下，希望弯道超车的房企会加紧拿地。值得注意的是，房企转向长三角拿地的趋势更加明显，多家房企从去年下半年开始加大长三角土地投资，比如碧桂园、中海、融创。

根据中原近日发布的数据显示，今年1月，卖地超过100亿的城市有5个。其中，隶属于长三角区域的合肥、杭州，与泛长三角区域的温州，位列第2、3、5名。

与之对应的当然是房企在长三角区域土地的扩充。来自亿翰智库研究中心数据显示，万科自2016年下半年，在珠三角拿地几乎占据总体50%，而到了一月份，万科新增约316万平方米，其中长三角地区就有接近百万平方米。碧桂园1月份土地储备中，长三角区域以85万平方米占1月土储的62%。

有意思的是，不少房企在2016年的增长点都集中于长三角区域：万科2016年上海大区完成1200亿销售；而碧桂园江苏区域以367亿元拔得头筹，沪苏区域年度业绩达308亿元，较2015年增长175%。

欧阳捷认为，长三角15个城市的土地购置面积仅占全国的9%，人和资本是流向长三角的，这一区域具有强劲的房地产潜力。

接下来，房企有望加大对长三角的倾斜力度。碧桂园甚至在华东设立5个区域公司，包括上海、沪苏、江苏区域公司，及沪浙、浙江区域公司。新城集团董事长王振华曾在年初明确提出了“千亿战略”，其中，长三角区域贡献率或在6成以上。

此外，不少闽系房企外迁总部至上海，以上海为中心的长三角区域，成为闽系房企战略布局的重点，如正荣集团、阳光城等企业。

4 曲线拿地

面对越来越少的优质地块，房企面临更为严峻的现实是无地可拿，因此，收购、兼并成为很多房企青睐的曲线拿地方式，如融创入股金科、融科智地、莱蒙国际。

在一、二线城市拿地更是如此。万科近日于北京新获取的朝阳区红领巾桥地块，是通过与北京时尚控股有限责任公司合作而获得。同策研究中心总监张宏伟指出，目前在北上广深一线城市拿地的成本太高了，直接在二级市场拿股份，不仅可以赚取差价收益，还可以并表，改善公司财务结构。

在三、四线城市及潜力区域，并购拿地也愈演愈烈。最近，融创再出大手笔，在廊坊永清县收购一项目，建筑面积约100万平米，该项目的开发商为永清美景房地产开发有限公司。此外，融创还在张家口高铁站旁拿下一项目。

并购拿地愈演愈烈，甚至超越招拍挂，成为一部分扩张型房企的主要拿地模式。融创近几年三分之二的土地储备，都是通过并购的方式拿到的，阳光城去年并购总额超过200亿元，去年新获的80%左右的土储来自并购。

这些低价土地为房企快速扩张提供了保障。中信建投一名分析师透露，阳光城去年前十月的股权收购楼面价仅为1758元/平米。广发证券的研报显示，阳光城收购所获取的项目资源理论毛利率达到了56%，而同期招拍挂渠道获取的项目平均毛利率仅有16.4%。