3家千亿巨头抄底 上海一“偏远地区”房价或上4万

昨日（2月17日）上午，上海土地市场迎来春节后首拍，一口气出让了三宗临港南汇新城主城区纯宅地，总出让面积约16.6万平方米。

这个距离人民广场约70公里的地方，起拍楼面价已经攀升到了2.1万元/㎡，而目前南汇新城的最高成交楼面价为10446元/㎡，为上海陆家嘴新辰投资有限公司于2014年10月31日以8.7亿竞得。也就是说在过去2年多的时间里，这一地区的楼面价上涨了约1.1万元。易居研究院智库中心研究总监严跃进预计，该区域后续房价或许会达到4万元/㎡的水平。

尽管楼面价上涨幅度不小，但房企们抢地热度不减，在开拍不到一小时，这三宗地即被绿地、万科、碧桂园三家千亿级房企巨头“分食”，总成交价42.25亿元，接近底价（41.87亿元），溢价率不到1%。

卖到4万/㎡才能回本？

按照土拍官网显示，昨日开拍的第一宗临港南汇新城NNW-C4A-02地块，一共有5家房企参与竞拍，分别是港城 、招商 、恒基 、万科与绿地。本土房企大鳄绿地最终以总价15.65亿元竞得地块，测算楼板价约21180元/㎡，溢价率0.85%。

随后万科以10.35亿元总价竞得临港南汇新城NNW-C4D-02地块，楼板价约21370元/㎡，溢价率1.76%。

相对上述两个地块，面积稍大的临港南汇新城NNW-C4D-08 、09地块，在招商、恒基、万科、碧桂园四家房企的争夺中最终被碧桂园拿下，总价16.3亿元，楼板价约21086元/㎡，溢价率0.41%。

▲地块位置示意图

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“碧桂园、绿地和万科拿下三幅土地，体现了优质房企更容易进入此类新城市场，后续在上海郊区市场的拿地方面会更加得心应手。”

他认为，具体到此类地块，预计后续房价会达到4万元/㎡的水平，虽然不便宜，但相比上海其他区域，实际上还是值得购房者后续积极关注的，尤其是考虑到后续自贸区、上海东站等概念。

那么，临港的现状如何呢？根据公开资料，在临港大学城与滴水湖的中间，占地3.2平方公里，定位为上海建设具有全球影响力科创中心主题承载区的临港科技城已经动工。

预计到2018年，中科院上海分院脑—智工程各个项目团队、上海智能制造研究院、上海科大讯飞信息科技有限公司等一批科研机构和企业将入驻工程中心。

在配套方面，轨交16号线，上海中学、上海第六人民医院，软件园、文创园等已落地。

起始楼面价：1年半翻3倍

据悉，此次拍卖在银监局的坐镇下，上海成功将溢价率控制在了1%左右。然而在“控地价”的调控大背景下，溢价率虽被成功控制，但楼面起拍价却大幅上涨。

在2015年9月18日，临港新城出让NNW-C4C-06和NNW-C4C-02地块，与昨日出让的三幅地块相邻，彼时起始楼面价仅为6594元/㎡和6690元/㎡，两幅地块分别被万科港城联合体和深圳市平吉投资管理有限公司摘得，成交楼面价分别为7298元/㎡和6923元/㎡，即现在的万科金域澜湾和保利铃兰公馆，目前楼盘均价约为3万元/㎡。

而此次出让的三幅地块起始楼面价为2.1万元/㎡，意味着在不到2年的时间内，起始楼面价翻了3倍。

其实，去年年初时，临港新城由于地理位置偏远房价并不高，即使1万元/㎡的价格也鲜有人问津。直到去年7月27日的一场土拍却彻底改变了临港新城的命运。当天，距离临港新城滴水湖约30公里的祝桥镇中心出让一块土地直接问鼎了年度上海总价地王，开发商金地以88亿元总价摘牌，溢价率高达286%，楼板价为33023元/㎡。祝桥火了，临港新城随即跟上，二手房以50%以上的速度加价，新房也跃升到每平方米3万元以上。

除了房价上涨导致地价上涨外，控制溢价率也被认为是提高起拍价的原因之一。严跃进认为：

此类土地的起拍楼板价就需要在2万多的水平，这背后可能也体现出近期拍地的一个新变化，即为了抑制高溢价率，实际上会通过提高起拍价来进行控制。

同时，提高起始楼面价，从务实的角度看，能够使得拍地的节奏加快，防范各类盲目加价现象的出现。

多家房企早已布局

此次拿地的开发商，万科和碧桂园，其实在临港早有布局。上面提到的万科金域澜湾，与上海科技馆和在建的上海天文馆一街之隔。

万科金域澜湾于2016年9月中旬开盘，备案价为26400元-58500元/㎡，实际公寓均价在27000元/㎡，目前售楼处装修，不对外开放，相关资料显示其后续会有加推。

与之紧邻的保利铃兰公馆已于2016年10月15日开盘，备案价为26200元-41800元/㎡，实际公寓均价29000元/㎡，别墅均价32000元/㎡，由于总价相对较低，公寓开盘日光，目前没有房源在售。

以此来看，短短数月，同地区楼板价已经逼近这个数字。但在刚刚过去的1月份，虽然上海楼市政策严控，整体市场成交较为低迷，临港新城板块的商品住宅成交表现却相当突出。

根据有关媒体披露，整个1月期间，临港新城板块公寓成交面积28543平方米，成交套数258套，总成交金额77879万，成交均价达到27284元/㎡。

其中，板块明星项目碧桂星雅苑1月成交了164套，在售的宝龙世家和艺林秋涟苑也分别取得不错的销售业绩。

作为上海的远郊板块，临港板块保本价进入4万时代，是否会带来销售压力？优淘城总裁薛建雄直言：“这需要开发商在产品品质、户型、装修等多方面有整体提高。”

但从另一方面来看，当距离人民广场70公里之外的临港新城房价单价突破4万元时，上海房价又将上涨到新的高度。由此看来，在“控地价”和“控房价”的基调下，仅控制溢价率还远远不够。