荆州地产核心数据周报（02月13日—02月19日）

荆州地产核心数据周报

【2017年02月13日—2017年02月19日】

——中润泰•地产营销市场研究部

中润泰市场报告跟踪分析最近一周【2017年02月13日—2017年02月19日】最新的房产政策、土地出让情况、荆州商品房成交情况、供应情况以及价格走势。

『一、房产政策方面』

【宏观政策】

■ 2017政策冰火两重天 热点城市楼市分化严重

 2016年全国的商品房成交量打破此前“天花板”，多数城市成交创新高，随之而来的是政策的收紧。在政策面去库存与调控并举之下，2017年是“分化之年”，同样都是出台调控政策，但在调控政策之下压力将大相径庭。1月份的市场走势，往往对全年房地产走势有很多影响，从目前看，调控城市根据政策压力大致可分为以下三类：第一，压力相对较轻的城市：武汉、南宁、常州等。武汉去年价格增长7%。未来三年武汉供应量充足，成交量继续稳步上涨问题不大。像常州这类不限购的三线城市，在热点城市需求外溢之下，2017年市场相对压力较小。第二，压力相对较大的城市：北京、上海、深圳、南京、西安、福州等。一线城市中除广州以外，其余三个城市政策压力将很大程度上影响未来市场，尤其是对价格限制和典型物业打击上威力十足。就2017年而言，延续严控的政策已达成共识，无论是新盘定位、推货节奏、价格预期、营销策略等会以此为依据。第三，相对较为乐观的城市：成都、青岛、广州等。2016年的广州在一线城市当中“一枝独秀”，商品住宅市场供不应求加剧，成交量、成交均价、成交金额也再创历史新高。但经济发展需要构成有效支撑下，广州房价将保持缓慢上涨。另外，在商业/公寓可以改为租赁住宅政策推动下，这一块原本平淡的市场将会回暖。

□  解读：2016年中央经济工作会议明确“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，这是2017年房地产政策最大的变量因素。这一定调标志着国家在2017年将继续实行因地制宜的楼市调控政策，主要目标是防一线城市泡沫、稳住二线城市房价、盘活三四线城市楼市。

『二、土地市场监控』

1、本周土地新增供应：

2、2016年年度土地数据汇总：

『三、商品房供应监控』

1、本周荆州市场无新增供应

2、2016年新增供应分析：

■  2016年荆州城区楼盘新增预售面积达145.02万方，其中住宅项目新增预售面积120.0500万方；商业项目新增预售面积24.97万方。

■  2016年荆州城区住宅新增供应区域以沙北新区及中心城区为主，占总新增面积的54.03%。商业新增供应集中在沙北新区，占总新增面积的67.84%。古城2016年无新增供应。

■  2017年1月住宅项目总新增供应8.2万方，其中中心城区新增供应4.1万方。商业项目暂时无新增供应。

『四、荆州楼市本周成交监控』

■   2017年02月13日——2017年02月19日，荆州楼市整体成交量为621套。（注：数据参考依据为网签备案数据）

『五、荆州楼市本周动态』

【荆州新天地】90㎡以下户型购房立减31800元，120㎡购房立减45000元，138㎡购房立减51000元，一次性付款享99折优惠，成功认购并签约可砸金蛋。

【合汇公园天下】6-8#楼在售，每周一套特价房3699元/㎡起，2#、3#、5#楼面世认筹中。

【香榭丽都】50-160㎡ / 300-800㎡多功能旺铺倒计时抢购/租中。

【恒隆金域天下】建筑面积约73-143㎡墅质豪宅内部团购会进行中，团购1万抵2万，日进百金，每天额外享100元优惠。

【中央华府】华府北街临街商铺，30-160㎡接受预约登记。项目5期在售115㎡（高层）、132㎡、143㎡三房户型（顶层），四期在售140㎡（顶层），一次性付款享97折、按揭享98折优惠。

【银都公馆】1#楼以90-100㎡两房为主，2#楼以120-140㎡三房为主。目前购房即享优惠。

【九龙湾】在售1#、2#、5#、6#、8#、9#、11#楼栋，其中在售88—124㎡两房、三房户型；实景现房销售，购房可享有一万抵五万的优惠。

【恒信春秋府】2月14-2月19成功认购送Gucci钱包一个。

【枫庐小城】项目高层在售85㎡、92㎡、96㎡、117㎡、128㎡、132㎡，现在购房享98折优惠。

『六、荆州区域库存情况』

■   住宅市场来看，城东片区库存压力较大，楼盘密集，主要以大盘为代表，如金源世纪城，其次为沙北新区；

■   商业市场则主要集中在荆北片区，以商业综合体为主，如百盟光彩商贸城、家居建材大市场等，而其他片区多以住宅底商为主。

（备注：库存数据以月度监控数据为准，不跟踪至每周。）

『七、中润泰市场研究部观点』

1. 宏观市场分析 

【政策层面】：

2017年的房地产行业将进入调整期，并会经历较为困难的一年。总体来看，房地产行业将面临小周期的下降通道，行业将面临内外压力。从企业的角度看，“紧”将是2017年的主要基调，房企的整体融资环境将进一步收紧。由于监管部门再次强调再融资不能用于拿地，对于不少A股上市房企影响较大。此外，美元加息的背景下，基于汇率成本越来越高，房企的境外融资也会大幅缩水。房价方面，楼市在新的一年里不会再像2016年那样大幅上涨，但也不会大跌，会被控制在温和的范围内。

【市场层面】：

就1月各城市成交而言，受到供应不济以及春节部分城市备案数据滞后等影响，成交量环比均出现大幅下滑，这一点在一线城市中尤为明显，北京、上海环比跌幅超过40%。二、三线城市当中，南京、东莞、常州成交环比上涨。中、农、工、建四大国有商业银行对房地产融资全面趋紧，具体包括：禁止“配资拿地”等地产夹层融资；新增开发贷趋紧；拒绝给“五证不全”开发商提供贷款；暂缓存量信贷置换房贷等交叉融资手段。一些股份制银行如招商、兴业、交行相关人士也称，开始收紧房地产类贷款，包括个贷和开发贷规模都受到严格控制。2月13日，中国证券投资基金业协会发布《备案管理规范第4号》文件(以下简称“4号文”)，强调对北上广深等16个房价上涨过快城市住宅项目的私募产品不予备案。去年在房地产投资业务上增长较快的投行部门，可能也将引来一轮房地产风险排查。种种迹象给出了一个清晰的信号：2017年金融机构给到房地产的企业和购房者的支持相比去年将大打折扣，房企正在告别“高杠杆”时代。

 2、荆州市场环境 

①本周成交量环比上周上涨20%，近几周销量呈稳步上升趋势，房价稳中有升。

②2017年棚户区改造计划涉及荆州城区20个片区改造，改造用地面积12219亩，涉及居民住房4.47万套、征收房屋面积397万平方米，另需完成改造范围内约45家企事业单位房屋征收和搬迁补偿，总投资共计281.37亿元。棚户区改造计划的顺利推进对荆州房地产市场库存的消化有不可替代的作用。

（阅读提示：本文数据仅供参考，报告中的数据来源荆州市房管局、荆州市国土资源局等。）

中润泰·市场研究部

 2017年02月21日