多地调控政策升级 楼市“金三月”面临惨淡收官

3月，房地产市场传统的“金三”行情面临收官，受多地政策收紧的影响，楼市整体成交同环比再度回落。其中，一二线城市同环比均有不同程度的下降，三线代表城市环比增幅收窄。

从上周交易情况来看，中国指数研究院监测的24个代表城市中，半数城市交易环比下降。24个城市整体交易量环同比跌幅分别为5.9%和28.1%。

其中，一线城市环同比跌幅分别为2.2%和44.5%，其中深圳同比降幅最为明显，接近九成，北京、上海次之。

二线城市环同比分别下降8.6%和23.0%，其中杭州同比降幅超过六成，三亚次之。

三线城市交易量环比微弱上涨2.6%，同比则下跌16.1%。

值得一提的是，近期北京、杭州、成都等地先后出台新一轮楼市调控政策。其中，北京市继“3·17”重磅调控之后，针对商办市场调控措施也宣告落地。3月26日发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》规定，新建商办最小分割单元不得低于500平方米，在建商办只能销售给公司，二手商办销售要符合严格条件，并且“商业银行暂停对于个人购买商办的个人购房贷款”。

亚豪机构市场总监郭毅认为，这一新规将未建、在建、在售以及二手商办产品全部囊括，完全阻断了个人购买商办产品的渠道，对于蒸蒸日上的商办市场来说成为一记“强击”，商办与纯商住宅两分天下的局面也将结束。

“近期，北京市场进入频繁调控周期，从‘3·17’新政开始，接下来对离婚以及学区房的限制，再到‘3·26’对于商办的收紧，这些调控均紧扣中央去年提出的‘房子是用来住的，不是用来炒的’基调，是为了实现‘2017年房价环比不上涨’这一调控目标。”郭毅分析表示，一系列的楼市调控，收紧力度堪比2011年的“史上最严厉调控”，因此对于市场成交的制约也将直接而有效，在商办“末班车”效应褪去之后，预计3月底及4月北京商品住宅市场成交量也将快速降温。

事实上，今年春节过后，密集的楼市调控措施在全国多地先后出台。

截至目前，已有近30个地市相继出台限购或限购升级措施，差别化信贷是新一轮调控的着力点。从全国调控城市来看，新一轮的调控主要分布在热点一二线城市及环一线城市周边县市。

一位克而瑞地产研究分析师对记者表示，一方面，热点一二线城市调控不断加码升级。截至目前，北上广深全部执行“认房又认贷”政策，且非户籍人口购房门槛均提高至五年。

另一方面，环一线城市及其他热点三四线城市加入限购、限贷。与2014年那轮限购、限贷政策多集中在一二线城市有所不同，本轮限购阵营开始加入了一线周边县市及省内热点城市。

该分析师认为，随着近期多城市纷纷提高购房首付比例，尤其是二套房首付普遍提至60%甚至个别达80%，再由央行和银监部门配合对商业银行房贷投放进行窗口指导，无疑热点一二线和环一线的三四线城市投资性房贷将全面收紧，首付增加且利率上升，而同时对刚需仍将全力支持，对其他库存型三四线城市全力支持，体现了因城施策的调控思路。

“总体来说，未来房地产行业政策重点关注两个方面，一方面是落实增加土地合理供给的政策，另一方面则是收缩信贷杠杆，引导资金脱虚向实，挤压投机资金的获利空间的政策。”上述分析师进一步指出，基于这样的内在逻辑和当前市场过热的事实，紧缩调控预计将全年维持，而且还将有更多城市升级调控、加入“认房又认贷”的队伍，跻身限购限贷行列。