多地效仿北京“打补丁”调控 连发政策堵炒房漏洞

继北京十天内祭出9招重拳后,越来越多的城市在短时间内密集出台调控政策加码楼市调控。

3月28日晚,福建省福州市、厦门市以及浙江省杭州市相继推出房地产市场调控新政。这些二线城市正在开启类似北京的“打补丁模式”,其中,杭州一个月内两次加码了调控政策,厦门则在四天内两度升级限购,福州则在去年10月的楼市调控之后再度限购升级。

以“打补丁”方式出台调控政策,堵住炒房漏洞

为了打击投机炒房,28日晚,福州市将二套房首付比例升至五成,且规定购房两年内不得上市交易;杭州则与一线城市一样实行“认房又认贷,并且规定本市户籍单身限购一套”,厦门在“认房又认贷”的同时,要求社保需连缴三年。

在此次政策出台之前,这些城市都已在不同程度上收紧了楼市调控政策。

以杭州为例,其已在一个月内连续三次加码了调控政策。3月2日,杭州市宣布扩大限购范围,同时将社保年限调整至“前三年内连续缴纳两年以上”。不仅如此杭州本地户籍居民家庭实行限购两套。

加上去年9月以来出台的楼市调控政策,杭州已接连出台了七项楼市政策,涉及限购、调整土地出让竞价方式、提高公积金贷款二套首付比例、提高商业贷款二套首付比例、延长个税或社保缴纳年限等。

而厦门作为全国第二个重启限购的二线城市,自去年8月31日出台调控政策宣布重启住房限购后,也在不同程度上加码楼市政策。据澎湃新闻统计,截至目前,厦门已出台了四项调控政策,涉及限购、新房住满2年才能交易、社保年限需连缴3年、实行“认房又认贷”等。

中原地产首席分析师张大伟表示,和以往出台政策不同,这一轮楼市调控更多是地方政府“打补丁”式地出台调控政策,而以往更多的是以“国几条”的形式出现,地方政府再出台细则落地。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出,与以前相比,这次调控是真调控,通过各种可能的角度堵住炒房的漏洞和可乘之机。倪鹏飞称,第一,力度大,限购限贷等标准比较苛刻。第二,措施实在,出台的政策措施招招见血,直指要害。第三,政策严密,从各种可能的角度,采取措施,堵住炒房的漏洞和可乘之机。第四,涉及面宽,不仅涉及住房还涉及商住,不仅涉及购房,还涉及售房,不仅涉及限购还涉及限贷等等。第五,攻势犀利,多项政策密集出台,出其不意,攻其不备。对市场和市场预期产生十分显著的影响,调控效果相信比较明显。

会有更多的城市加入调控行列

据不完全统计,自今年3月以来,已有34个城市从不同层面上加码了楼市调控,包括:浙江省杭州、河北省保定市涞水县、河北省张家口市崇礼区、江西省南昌市、安徽省滁州市、浙江省嘉善县、江西省赣州市、海南省三亚市、山东省青岛市、江苏省南京市、北京市、广州市、河北省石家庄市、湖南省长沙市、河南省郑州市、河北省保定市主城区、广东省东莞市、河北省廊坊市、江苏省句容市、广东省东莞市、河北省廊坊市、浙江省嘉兴市、四川省成都市、福建省厦门市、广东省佛山市、江苏省镇江市、广东省中山市、江苏省常州市、福建省福州市、贵州省贵阳市、吉林省长春市、甘肃省天水市、广东省湛江市等城市。

其中南京、成都、石家庄、南昌、北京、广州、厦门、杭州等城市均在去年9月开启的调控中收紧了楼市政策。

而在此次的调控城市中,北京市可谓出台了史上最严厉措施,不放过任何一个漏洞。在一系列房地产调控政策发布后,3月29日,北京市发改委再出新规,针对全市新房销售、二手房中介开展检查,严禁中介一年内买卖同一套房屋。在此之前,北京市在短短十天内出台了九项措施抑制房价过快上涨,包括实行认房又认贷以及将非普通二套首付提至八成、贷款利率上调至九折、离婚一年内贷款按二套房政策、非京籍购房纳税改为“连续60个月”、过道学区房不作为入学资格等。

浙江大学管理学院教授、浙江大学房地产研究中心主任贾生华指出,从去年9月底开始,有20个左右的热点城市开始楼市调控,这一轮楼市政策的出台是整个调控导向的延续。

在张大伟看来,去年政策出台后很多城市迎来了新一轮的房价上涨,特别是在春节后,部分城市的房价涨幅很大。而此次政策的密集出台正是为了抑制市场的活跃。

“去年9月底出台的一轮调控政策并没有使得市场一下子冷却,而是激发了市场对房价上涨的预期。一部分购房者看到限购政策后认为在供求不平衡的情况下,房价会继续上涨,出现了投资以及恐慌性购房的情况。这也是此次楼市不断加码调控的原因之一。”贾生华称。

在贾生华看来,“在出台的政策中,为了稳定房地产价格出台的‘限价措施’需要反思。这一措施其实更加激发购房热情,一部分购房者在买不到一手限价房的情况下,将目标瞄向二手房甚至扫荡商住房。而后续对‘商住房’的打击政策也正是在堵住这样的缺口”。

贾生华认为,伴随着各地楼市调控政策的密集出台,看后续对市场稳定的预期是否能够实现,如果市场稳定的目标没有达成的话,后续还是会继续出台调控政策并且会有更多的城市加入调控行列。

中国房地产业协会原副会长朱中一指出,因城施策是地方政府的主体责任,出台楼市调控政策更多的是从稳定当地市场发展所考虑。

在朱中一看来,“房子是用来住的,不是用来炒的”是楼市发展的主要基调,加强住房的居住属性也需要中央在长效机制以及基础性制度方面加把劲,包括健全购租并举的住房制度以及财税制度、土地政策、金融制度等方面。

贾生华表示,在各种“限制性政策”作用下,市场应该会逐步恢复冷静。从长期看,房地产问题十分复杂,只有在经济结构和经济体制方面加快改革,改变流动性泛滥,开辟多样化投资渠道,让市场机制发挥决定性作用,才能建立房地产平稳健康发展的“长效机制”。