荆州房价破万，跟上宜昌、襄阳节奏

2018-10-12 16:14:44 荆州好房子网荆州房价

△示意图

熟悉圈圈的人知道，早年间，圈圈在多数时候关注的是武汉地产圈大大小小事情，周边城市如传言了n年要并入武汉的鄂州偶有关注，其余城市在圈圈心里的热度并不算高。

但，架不住去年诸如襄阳、宜昌、荆州等城市的地王频出，圈圈默默的看着一众品牌房企积极涌向下面的三四线城市，比如布局较早的碧桂园、恒大、人信地产、南国置业、绿地，比如后续跟上的万科、保利、金地、正荣、融创等。

△示意图

在宜昌，2017年10月，碧桂园、万科、保利、招商地产、金科集团、绿地集团、中梁地产集团、融创、金地、正荣等大战宜昌伍家岗商住混合地块，最后碧桂园以6211元/平米的价格搞定该地块，刷新了此前恒大创下的楼面价记录。最新的房天下数据显示，宜昌二手房3月均价为9669元/平米，靠近碧桂园所摘得的地块的项目——中建之星售价为11000元/平米，不过，这并不是宜昌住宅项目售价最贵的，有项目售价达到15000元/平米，更有某江景房项目标注其毛坯售价达到28000元/平。大量的棚户区改造带来了大量的购房需求，因此市场一路向好，房企因此也深入布局。

△示意图

而在这次圈圈要重点聊到的荆州，虽然目前楼市“价格”不敌襄阳、宜昌，但同样得益于棚户区的稳定改造节奏、高铁经济、产业布局引入、一二线城市限购、人才回流等多方面的利好，房价一路飞升。保利、新城、奥园、金地、中建三局、当代等品牌房企在绿地、人信、恒大、碧桂园、万达等房企之后持续抢滩荆州市场。相关方面的统计数据显示，2017年，荆州市土地成交共计22宗地，成交地块最高楼面地价为3883元/平米，为碧桂园集团于2017年5月19日所斩获，奥园、保利、中建三局在这一年进入了荆州市场，新城则采取了与本土开发商合作的方式敲定了项目。

△数据图

按照看楼市的一般逻辑，人口有净流入的城市楼市更被看好，荆州并非为人口净流入城市，相反，它只是省内除了武汉之外人口净流出城市中的一个。但，缘何吸引了一众房企涌入呢？这里不得不说到的就是棚改以及棚改的安置政策了，也不得不提下近两年来的招商引资情况了以及人员回流情况。

机构调研方面的数据显示，荆州城区商品房库存从2015年接近1000万方，销售周期接近5年，到2017年下半年下降至150万方左右，库存去化周期仅5个月左右，关键因素在于荆州市大力推行的棚户区改造计划，货币化安置有效的化解了房地产库存。具体说来，2016年，荆州中心城区有40个棚改项目，其中24个实行货币化安置。2017年棚改项目35个，其中31个施行货币化安置。

△示意图

有了拆迁款，第一件事就是干啥呢？自然是买房。在货币化安置比例极高的背景之下，不建还建房就催生了大量的购房刚需，房价因此水涨船高。此外，政府方面还陆续出台了政策鼓励农民进城买房，由财政给予200元/平米的购房补贴，降低购房门槛，不过，圈圈在此补充说明下，该项补贴政策已经于2017年3月31日终止施行，但，不可否认的就是，这吸引了少量的外出务工人员返乡置业，加上务工人员务工所在城市基本为一二线限购城市，回家买房似乎成为他们资金最佳的安放之处。以近期成交为例，来自荆房网的统计数据显示，从2017年12月25日到2018年3月4日，不到两个半月的时间内，荆州市新建商品房的成交数据即达到了6437套，且春节期间成交明显好于去年同期，拿着一二线城市的收入，本着房价继续看稳甚至微涨的心，买下三四线城市的改善型大宅，妥帖！

△数据图

言归正传，棚改政策的推行在一定程度上推动了荆州大户型产品的热销，并由此掀起了一股品牌房企大户型改善产品推盘热潮。但另一股势力更是穿插在其中，那就是产业的引入以及由此带来的人才回流、城市精英阶层渐趋崛起。

圈圈注意到的数据方面的细节是，仅仅在2017年，荆州市的招商引资项目便有很大成效，亿元项目共计引入了390个，仅仅在中心城区“一城三区、一区多园”建设方面，荆州市便以三个功能区分别引领新型制造业、文化旅游业和现代农业发展。荆州开发区作为全市工业主战场，在吸引工业投资项目54个，协议金额360.25亿元，其中新签约项目开工30个，开工率55.6%。德尔福在2017年2月签约、10月投产运营，创造了荆州招商项目落地新速度。纪南文旅区引进项目资金超过500亿元，其中深圳华强集团投资230亿元打造华强文化科技园，西安曲江投资120亿元建设荆楚文化大观园。荆州高新区也引进亿元以上项目12个。

△荆州万达广场

2018年新年伊始，荆州健康体育部落项目落户沙市区，总投资约67亿元，这一项目预计将为荆州提供就业岗位2700个。1月底，荆州“郢都国际未来城”项目签约，恒大预计将为该项目投资约150亿元。

要圈圈说，150亿元的总投资规模，搁在武汉这样的城市，也算是一个大手笔的投资了，圈圈家某位在荆州招商引资部门的亲友表示，无论是参加外省的贸易交流会还是说吸引企业前来投资，荆州这两年的发展可以说是大跨步前进。在人才的引入上，如果说十年前某些“硬气”单位还招收二本，现在基本要求名校毕业，部分岗位门槛儿更是直线拔高到硕士以上学历。当然，与门槛同样拔高的自然是待遇的水涨船高，“平时大街上说普通话的人多了起来，说明什么，更多的大学生高知人群愿意在荆州安家落户了，也就说明这个城市的发展更好了”，这位亲戚如是对圈圈说。

△示意图

这一部分人群，在荆州的置业眼光，也惯常比较高，比如，要求品牌开发商，配套要齐全，房子最好能在功能上满足一次性到位要求，因此，市面上的大户型产品就进入了他们的视野，加上返乡置业群和棚改客户群体，荆州市场对改善型产品接受度颇高。换而言之，不太愁卖。

不愁卖，交给开发商的便是靠地段和产品说话了。圈圈看到，品牌房企在近两年凶猛的推出大户型产品，动辄面积就飚过了140平米，170平米、200平米、267平米不同面积段的产品也各有分布，你要三代同堂，抑或是四世同堂，都可以找到你的那一款。

△人信·悦玺项目区位图

以人信地产为例，这家开发商在荆州扎根的时间相对长，在沙市的北京路商圈有地标商场——荆州人信汇傍身，在荆州核心区新近推出的人信·悦玺，总体量共计18万方，便将各类配套尤其是大户型的设计做到了极致，举个例子，项目当前主推一期约90㎡、120㎡三房，约140㎡、160㎡、200㎡四房，大户型全城首创一梯一户私家电梯；最高约175米楼间距；中心园林2万多平方米；最大8米开间2.4米进深超大阳台。项目所有楼栋一楼均为架空层会所，能够使得小区内部景观相互渗透，增强了景观的通透性，进一步拓展业主的活动空间，根据楼栋不同进行差异化设计，如瑜伽室、健身房、茶室、书吧等，为不同爱好的业主提供活动平台和交流场所。小区采用酒店式社区大堂，除了日常的24小时安保、24小时人机互联安防，紧急一键呼叫，360度全视角监控，可视对讲等，还有荆州首创的人脸识别系统，陌生来访会智能身份识别，全方位提升小区安全。