奥园抢滩布局粤港澳大湾区，拟两年内突破合同销售一千亿

作为粤系较早上市的一家民营房企，中国奥园地产集团（3883.HK）在经过几年平稳发展后，重新切换到了快车道上。

在该集团3月15日举行的2017年度业绩发布会上，其董事局主席郭梓文对外表示，公司2018年度销售目标为730亿，较上年同期的455.9亿增长约60%，而未来三年的复合增长率将不低于40%。

该公司披露的2017年度业绩报道显示，去年实现营业额人民币191.15亿元，同比增长61.6%；实现毛利润为约人民币51.11亿元，同比上升56.0%；净利润约人民币 19.5亿元，同比增长94%。公司董事会建议派发末期股息每股人民币25分，派息比率40%。

安信国际发布研究报告，称奥园2017-2019年每股盈利年复合增长率远高于内房平均水平，且公司的经营思路和管理体系为规模和业绩的可持续增长提供了有力支持，重申了对于该公司的买入评级。

资产猛增九成

过去两年，奥园的提速直观地反应到财务数据和经营绩效上。年报显示，2017年，该公司合同销售创下有史以来最高同比涨幅，全年完成合同销售总额达约人民币455.9 亿元，较2016年增长约78.1%；平均售价每平方米人民币10158元，同比增加18.2%。

从该公司过往销售数据看，2012—2017年，奥园的年度合同销售金额复合增长率为54%，但2016年和2017年的增长幅度明显高于此前若干年。

步入2018年，虽然前景不容乐观，但奥园依然为自己确定了不低的增长目标。对此，该集团执行董事、营运总裁马军透露，该公司今年的可售货值达1215亿，即使按照略低于去年的去化率，也有信心达成60%，即730亿的合同销售目标，预计2019年实现1000亿的突破。

连续两年的高速增长，使得奥园资产包也大幅度膨胀，截至2017年末，奥园资产总额约为人民币1258.06亿元，较上年的664.18亿增长89.42%。

营收和利润方面，2017年，该集团实现总营业额约为人民币 191.15亿元，较2016年的118.27亿元增加72.88亿元，上升61.6%。2017年，奥园毛利润为人民币51.11亿元，较2016年上升56.0%，毛利率26.7%。净利润约人民币 19.5亿元，同比增长94%。

八成土地源于并购

过去两年，国内房地产企业在土地市场上的角逐趋于白热化，尤其二级市场上的并购，公司之间的竞争十分激烈。在粤系房地产企业中，奥园属于并购市场上最活跃的一家公司，早在该公司上市之初，其董事局主席郭梓文便透露过其对于通过并购来获取低成本土地的偏爱。

数据显示，2017年，该集团先后共收购58块商住项目，土地成本总额约为人民币240亿元，新增可开发建筑面积约为 1286万平方米，每平方米平均土地成本约为每平方米人民币2446元。其中，约81%通过并购、合作等方式获取。

对此，马军表示，土地并购的优势很明显，主要体现为土地成本比较低，能够快速开发快速销售，但并购项目一般历史问题多，这对团队能力的考验比较大，奥园在并购方面的研究时间比较长，因此能够在过去多年获得众多并购项目。

郭梓文则表示，奥园文化包容，跟合作股东相处和谐，这是奥园并购做得成功的关键。

截至去年12月31日，该集团总土地储备约为2487万平方米，每平方米建筑面积的平均成本约为人民币2131元，业务覆盖全国约50个城市。

值得提及的是，自从公司2016年进入深圳后，公司在粤港澳大湾区的布局趋于完备。粤港澳大湾区是该公司战略布局的重中之重，并已实现大湾区“9 2”城市的全覆盖，目前大湾区共有项目50个，土地储备总建筑面积约753万方，占总土地储备的30%，预计2018年可售货值约418亿。

资本运作频繁

多年以来，奥园始终属于市场上偏“稳”型企业，过去两年，随着该公司发展提速，资本运作频率也相应提高。

资料显示，去年奥园合计展开多次优化债务结构、降低成本的融资活动，包括在2017年1月率先打开亚洲美元债券市场，成功发行2.5亿美元的3年期优先票据，以及当年9月成本发行2.5亿美元的5年期优先票据，融资成本分别为6.35%和5.375%。同时，公司提前赎回3亿美元11.25%的高息优先票据，用于降低融资成本。

2017年2月，公司获得恒生银行等多家银团提供的15亿港元及港元/美元双币三年期俱乐部贷款，年利率为LIBOR/HIBOR+4.5%。此后的7月，还获得南洋商业银行的5亿港元定期贷款，年利率仅为HIBOR+3.75%。

多渠道融资，使得奥园债务结构及融资成本得到改善。截至2017年末，集团的净负债比率为51.0%，总体平均借贷成本7.2%。

截至2017年12月31日，该集团拥有现金余额约为人民币247.69亿元，较上年末的 104.71亿元大幅增长137%。加上受限制银行存款约为人民币17.71亿元，合计现金、银行存款及受限制银行存款总额约为人民币265.40亿元。

该集团副总裁陈嘉扬表示，2017年，公司继续加强现金流管理，提高资金回笼效率，提高公司周转率。资金支出方面，整体用于购买土地的资金将不高于年度合同销售额的50%，即2018年土地购置计划为350亿左右。