2018年荆州城区共卖地31宗 成交额近百亿

业界常常用面粉和面包来比喻地价和房价之间的关系，由此可见土地市场的交易情况与房价的关系息息相关。所以在2018年末，荆州好房子网推出《2018年度荆州城区市场分析报告》，旨在梳理2018年荆州城区土地市场的整体运行情况，总结市场主要表现特征，对开发企业和业内外人士的市场预期进行盘点分析，为开发企业实施新的发展战略提供参考和建议。

一、2018年房产土地政策回顾

2018年，政府强力推进中心城区 2016 年度、2017 年度棚改清零行动。今年1月2日，市政府召开中心城区棚改清零工作任务交办会，安排部署2018年度中心城区2016年度、2017年度棚改项目清零工作。清零目标任务是：荆州区、沙市区需完成居民房屋征收5761套、企事业单位征迁303家。其中，荆州区应完成居民房屋征收2817套、企事业单位征迁128家；沙市区应完成居民房屋征收2944套、企事业单位征迁175家。

6月 4日，省住建厅转发住建部《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，要求“房价上涨快、商品住房库存消化周期不足6个月的城市，要适时启动住房限购措施，遏制投机炒作。”说明政府对抑制房价上涨的决心是坚定不移的。 

同时，政府加大市场秩序整治力度5月下旬至6月上旬，市住建委房地产市场监管科、市房管局房产监察大队、市房地产业协会组成检查组，对县市房地产管理工作开展检查。针对发现的问题，检查组对如何加强县市房地产管理工作提出建议。5月下旬至6月上旬，市住建委房地产市场监管科、市房管局房产监察大队、市房地产业协会组成检查组，对县市房地产管理工作开展检查。针对发现的问题，检查组对如何加强县市房地产管理工作提出建议。

7月23日，湖北省住建、物价、工商、税务、银监、公安、司法等九部门联合印发《湖北省治理房地产市场乱象专项行动工作方案》，决定今年 7 月至 12 月，在全省开展治理房地产市场乱象专项行动，进一步整顿规范我省房地产市场秩序，严厉打击侵害群众利益违法违规行为。 

8月17日，荆州市住建委、市房管局、市国土资源局、市城乡规划局、市财政局联合印发《关于进一步做好新建商品住宅无偿配建保障性住房工作的通知》，重新调整保障性住房配建比例。通知提出，从2018年8 月1日开始，对新取得建设用地的商品住房开发项目，从原按商品住宅总建筑面积无偿配建 5%的公租房，调整为无偿配建7%的保障性住房。如因特殊原因无法在原地配建，应按7%的比例无偿缴纳易地建设费，缴费标准按宗地楼面地价和项目建安总成本两部分构成。其中：宗地楼面地价按实际出让价格确定，建安总成本暂按3000元每平方米收缴。所缴费用全额进入财政专户，用于保障性住房建设。

8月20日，荆州市住房保障工作领导小组办公室印发《关于新建商品房配建保障性住房户型标准的通知》。通知提出，新建商品住宅按7%无偿配建保障性住房。其中：配建公共租赁住房3%，单套户型建筑面积控制在60平方米左右，最高不超过66平方米；大学生公寓3%，单套户型建筑面积控制在 45 平方米左右，最高不超过55平方米；共有产权住房1%，单套户型建筑面积控制在80平方米左右，最高不超过85平方米。 

8月28日，荆州市房管局印发《关于加强中心城区商品房预售资金监管及使用工作的通知》。通知规定，引入第三方担保监管机制。房地产开发企业预售商品房时，应向购房人和负责预售资金监管的房管部门提供由担保机构出具的预售资金监管责任担保函。通知规定，房地产开发企业不得直接收取购房人的商品房预售资金(包括定金、首付款、按揭款)，并按月定期向房管部门报送监管账户对账清单。各监管银行发放的按揭贷款必须直接划入该商品房预售资金监管专用账户内，不得直接支付给房地产开发企业或挪作他用。 

8月30日，荆州市出台《治理房地产市场乱象专项行动实施方案》，决定在全市开展打击侵害群众利益违法违规行为、治理房地产市场乱象专项行动。方案还要求加强房地产行业自律，房地产协会和房地产中介协会要充分发挥行业自律作用，引导房地产开发企业和中介机构认真落实七部委通知要求。同日，我市召开中心城区治理房地产市场乱象专项行动推进会，宣布即日起至 12 月底，市住建委、市房管局等 10 部门将联合开展打击侵害群众利益违法违规行为、治理房地产市场乱象专项行动，严厉打击投机炒房行为、房地产“黑中介”违法违规行为、房地产开发企业违法违规行为、虚假房地产广告。会上，中建三局荆州建设发展有限公司、荆州亿轩房地产开发有限公司、保利地产荆州公司等 3 家房地产开发企业和 2 家中介（经纪）机构作了表态发言，市房协、市中介协会会长就行业自律作了承诺。 

11月9日，荆州市住建委印发《关于加强新建商品住宅全装修管理的通知》。通知提出，自 2019年 1 月 1 日起，全市各地新建商品住宅进行全装修至少有一项或多项以上运用一体化装修技术。全装修住宅，是指在住宅工程交付使用前，套内和公共部位的固定面、设备管线及开关插座等全部装修并安装完成，厨房和卫生间的基本设施安装到位，满足基本使用功能，可直接入住的住宅。建设单位应以市场为导向，针对差异化消费需求，合理制定装修标准，提供不同档次、风格的成品住宅，促进标准化和个性化的协调，较好满足个性化需求。

通知提出，建设单位是实施全装修住宅第一责任主体，履行法律法规规定的市场责任和义务，不得将全装修工程单独肢解发包。建设单位应对全装修的安全生产与工程质量负首要责任，具体负责项目施工许可手续办理，质量保修、售后服务等工作。 

二、城区土地市场分析

共计成交30宗地，成交额与成交面积有所增长

特别说明：P2018(009)号土地，重新挂牌后，于2019年1月4日由领地拍得。在此未计入2018年数据。。

                 P2018(020)号地块，于2019年1月4日由交通拍得，在此未计入2018年数据

荆州好房子网检测数据显示，2018年荆州城区共有34宗土地入市,30宗土地成交（不包括工业用地，含零售批发、住宿餐饮、商服、城镇住宅用地），从土地用途性质来看，其中商住用地22宗，零售批发用地5宗，居住或城镇住宅用地7宗，商服用地5宗。

数据显示，成交的土地30宗，总面积达2121972㎡（折合3183亩），总成交金额991008万元。对比发现，2018年全年土地成交面积比去年全年成交总面积增加37%；从成交金额来看，全年成交金总额度额，比去年全年成交总额增长55%。

土地成交量有所增加，全年土地成交数据较为平均

对于2017年来说，整年的土地成交是一个先冷后热的局面，第一季度基本上上0成交，从第二个季度开始，土地成交活跃起来，高峰期在12月，共有5块土地成交。

而2018年成交量比较平均，12个月份中9个月份有土地 成交，基本上每个季度都有土地成交，但12月份成交量为0。

反观我们房地产市场，荆州房产市场在经历了14、15年的低谷期，16年下半年开始回暖，到2018年7月份到达一个市场的高潮，从2018年10月份开始，市场骤然变冷。

市场好，开发商拿地积极性高，反之，面包不好卖，面粉一样不好卖。好房子网小编预测，2019年的上半年，开发商拿地积极性也可能会大打折扣。

大型开发商拿地较多，本土开发商基本退出市场

2018年成交的30宗土地中，基本上是全国性大开发商和具有政府背景的房企垄断。本土开发商基本上退出市场。

小编梳理了下2018年土地成交数据，土地起拍价基本上都超过了1个亿，这与近年来土地市场价格略高，以及政策对于土地合理开发要求的成本过高。小开发商没有充足的资本与大型开发商竞争土地，也没有足够的实力对土地进行合理开发。所以在2018年拿地的开发商中，外来大型开发商占了60％之多。而外来大型开发商一般经济实力雄厚，开发经验充足，会给荆州注入新的活力，推动荆州地区经济发展。

成交地块多位于新区，土地供应继续“新区化”

全年成交的30块宗地中，仅有3宗地块位于荆州或者沙市城区，其余27宗地块皆位于荆北区，沙北区，华中农高区或者沙市开发区。保利（武汉）房地产开发有限公司竞得的5宗地块和荆州海子湖投资有限公司竞得的4宗地块皆位于荆北地区，金辉地产竞得的地块位于沙北新区，而荆州开发区城市建设投资开发有限公司竞得的9宗地块则位于沙市开发区。

在荆州当前的城市格局中，荆州和沙市城区地带经过多年的开发和发展，中心城区以及趋于饱和，各项基本功能设施齐全，鲜有地块出让。虽然偶有由于工厂或者社区的拆迁导致土地出售，但占比早已不是供地的主力，所占比例极小。

相比之下，荆北新区、沙北新区、华中农高区以及开发区则占所出售地块区域比例较高，由于其尚未发展完善，很多土地尚且空闲，且有政府对其开发的政策扶持，自然发展潜力不可限量，所以开发商购入城市边缘地区宗数较多，折射出土地出让“新区化”的明显趋势。

当然，随着棚户区的改造，中心城区也有大量拆迁完成的土地进入市场。届时，可能引起土地供给过多，远远大于市场的需求，故而好房子网的小编推断，2019年荆州房价可能会有所下降。

地王单价778万/亩，虽有高价但总体较为平稳

2018年荆州市成交土地均价311万/亩，平均地价并不算太高，与2017年为275万/亩的土地均价相比，略有上升。单价地王价格高达778万/亩，平均地价却不算过高，14宗地块以初始价成交，是2018年成交数量的一半。可见土地价格已经趋于平稳，不再处于溢价暴利的阶段。

虽然总体地价较为平稳，地王单价价格却仍颇高。2018年的单价地王是位于荆北片区太湖港北路北侧的一块面积为62亩的地块，成交价为48000万，单价778万/亩。并非位于中心城区，单价却达全年最高。而2017年的单价地王是位于楚源大道北侧的一块面积为31亩的地块，成交价为28500万元，单价906万/亩。连续两年的单价地王都诞生于荆北地区，是否意味着随着荆州火车站的建成，荆州中学和荆州中心医院的搬迁，荆北地区的人流量和密度逐渐增大，使得开放商们十分看好荆北地区的发展，荆北地区即将迎来一个全新的繁荣图景，形成新的城市中心地标。

2018年全年土地成交面积较去年成交总面积增加近37%，而成交金额却比去年增加55%。这主要是因为荆北沙北地带这些年由于政策的扶持，建设的发展，经济水平逐步提升，也即将拥有属于自己的核心地标，土地价格随着这个趋势也逐渐也有随之有所上涨（单价从70万/亩至800万/亩不等）。

三、展望2019年楼市及土地市场

1、2018年的荆州楼市，拥有中建•荆州之星、保利、雅居乐、世贸、奥园、吾悦广场等多个一线品牌，这些楼盘有的已经开盘面市，有的仍在建造开发。但是考虑到2018年全年一共有30块土地成交，共计2121972㎡，可建设约67386套房屋。并且目前的库存量是在2017年积压的基础上仍有所增加，2017年积压的未开始建设的楼盘尚有622212㎡未面世，可建设约17342套房屋，由此可见，荆州地区仍有大量楼盘等待面市。一旦这些拿地项目的开工，2019年荆州地区房地产项目开发速度仍将持续增长，陆续面世，形成供大于求的房地产市场局面，房价很可能呈现下降的趋势。而随着房价的可能下降，土地的购买热度可能会随之下降，不再会有2018年这样火热的土地成交市场，土地成交面积和成交额皆会有所下跌。

2、2018土地市场成交的地块主要集中在荆北和沙北等地区，热度仍居高不下，这说明荆北沙北地区逐渐开发完善，投资开发商对这两个地区的经济未来发展十分看好，拿地热情高涨。分析认为，至少在2019年上半年之前，这一趋势仍将继续。但城市中心地区由于已经开发较为完备，鲜有土地入市，土地供应将进一步向城市外围转移。

3、同时，由于2018年6月政府发布了相关政策，要求“房价上涨快、商品住房库存消化周期不足6个月的城市，要适时启动住房限购措施，遏制投机炒作。”说明了政府对抑制房价上涨的决心，这项政策是否会使得投资开发商望而却步，是否会压制土地市场的发展，从2018年下半年土地市场的成交量来看，热度依旧居高不下，也说明投资开发商对荆州地区房地产行业的看好，认为其商品住房库存消化周期可以满足政府的政策要求。