荆州地产核心数据周报（05月01日—05月07日）

荆州地产核心数据周报

【2017年05月01日—2017年05月07日】

——中润泰•地产营销市场研究部

中润泰市场报告跟踪分析最近一周【2017年05月01日—2017年05月07日】最新的房产政策、土地出让情况、荆州商品房成交情况、供应情况以及价格走势。

『一、房产政策方面』

【宏观政策】

■ 一线城市首套房贷基准利率成主流 更多城市或跟进

近日，北京、上海、广州、深圳等一线城市全面缩减房贷利率优惠。其中，北京首套房贷时隔三年回归基准利率，在利率提高的同时，放款时间明显延长。信贷收紧的量变逐渐发展到了质变，北京作为本轮楼市调控的领头羊，其调控举措有一定的风向标作用，预计基准利率将成为主流。目前，北京市多家银行已经执行首套房基准利率4.95%、二套房利率在基准利率基础上上调20%的政策。此前，大部分银行首套房贷款利率执行9.5折优惠，二套房贷款利率为上浮10%。从银行的资金情况看，房地产调控政策持续收紧，资金成本明显上升。以北京为例，在严控下，房价出现调整的可能性增加，因此，银行对抵押品的风险意识提高。预计各家银行后续将继续收紧房地产的额度与提高房地产贷款的价格。

□  解读：事实上，房贷从4月开始已经出现明显的收紧趋势。数据显示，在全国35个城市533家银行中，4月有122家银行首套房利率折扣上升，占比达22.89%。其中，提供9折以下优惠利率的银行有42家，较上月减少66家，下降61%。同时，有12家银行停贷。资金成本攀升，银行间同行拆借成本增加，房贷业务回笼周期长，收益能力低于目前新兴的消费金融一类业务。因此，房贷利率上调可能性大，同时额度趋于合理。

『二、土地市场监控』

1、本周土地无新增供应

2、2017年年度土地数据汇总：

■ 2016年土地成交20宗，面积89.7万方，主要集中在周边片区。

■ 2017年宗地成交两宗，总47.29万方，其中周边片区成交地块面积39.99万方，宗地用途为文体娱乐用地；沙北片区成交地块面积7.3万方，商住一体，为碧桂园竞拍所得。

『三、商品房供应监控』

1、本周荆州市场无新增供应

2、2017年新增供应分析：

■  2017年1月-4月总新增供应面积为35.58万方，其中住宅项目新增27.4万方，商业项目新增总面积8.18万方（包含写字楼新增1.99万方）。

■  2017年1月-4月住宅项目总新增供应27.4万方，主要集中在城东片区，新增供应6.87万方，占比25%；其次为周边片区，新增5.97万方，占比22%。

『四、荆州楼市本周成交监控』

■   2017年05月01日——2017年05月07日，荆州楼市整体成交量为753套。（注：数据参考依据为网签备案数据）

『五、荆州楼市本周动态』

【南湖颐景】项目正在推出3#、4#、5#、6#、7#复式楼，目前复式楼定价6200元/㎡。

【恒信春秋府】三期牡丹庭认筹五千抵两万。

【恒大金名都】82—143㎡揽湖阔景藏品，5月6日火爆认筹，VIP团购大礼包，仅限108席。

【东都怡景】23#楼样板间开放，5月13日即将加推20#、6#大户型。

【荆州新天地】90㎡以下户型购房立减31800元，120㎡购房立减45000元，138㎡购房立减51000元，一次性付款享99折优惠，成功认购并签约可砸金蛋。

【香榭丽都】50-160㎡ / 300-800㎡多功能旺铺倒计时抢购/租中。

【金源世纪城】4月29-5月1日认购客户可额外享受99折优惠。2区认购额外享98折，5区清盘9折优惠。

『六、荆州区域库存情况』

 ■   住宅市场来看，沙北新区库存量最高，以东都怡景、城市御园等为代表；城东片区主要是大盘，如金源世纪城、合汇公园天下等，近月来金源成交量一直位列前茅，去化速度较快。

■   商业市场库存前三的片区都是以商业综合体为主，荆北片区有百盟光彩商贸城、家居建材大市场等，沙北新区集中在义乌小商品城及新天地商业，周边片区则是以荆州海洋世界为代表项目，而其他片区多以住宅底商为主。

（备注：库存数据以月度监控数据为准，不跟踪至每周。）

『七、中润泰市场研究部观点』

1. 宏观市场分析 

【政策层面】：

房贷利率上调一方面和目前一线城市、二线城市相继出台的限贷、限购政策落地有关，政策的调控作用已初显成效，另一方面也是为当前的货币政策所影响，银行资金成本不断上升，使得银行需要控制房贷业务成本，对资金的流向和使用作出新的规划。首套房首付比例和利率的提高，意味着购房人购房后将支付更多的首付金额以及承担更多的贷款利息支出。这也使市场投机者投机成本增加，在一定程度上可以抑制投机行为，也必定将成为当前各地楼市调控的新思路。北京作为全国楼市调控最严格的城市，房贷出现了收紧现象，贷款折扣减少，放款时间明显延长。这些都叠加房地产调控政策发挥调控效果。银行未来贷款额度收紧，价格上浮，放款放缓是常态。随着核心城市区域调控持续升级，政府应该有意愿将三四线城市库存去化进行到底，进而引导居民资产配置向三四线城市倾斜。

【市场层面】：

中国指数研究院发布4月全国300个城市土地市场成交数据。月内，土地市场供求环比增高，土地出让金收入及成交均价也呈现走高态势。土地供应方面，4月，全国300个城市共推出土地1683宗，环比增加0.3%，同比减少17%；推出土地面积7533万平方米，环比增加21%，同比增加0.7%。其中，一线城市较去年供应增加明显。成交方面，300个城市共成交土地1343宗，环比增加7%，同比减少15%；成交土地面积5428万平方米，环比增加9%，同比减少12%。其中，住宅类用地354宗，环比减少15%，同比减少7%；成交面积1572万平方米，环比减少11%，同比减少13%。值得一提的是，4月土地溢价率继续下行。月内，300个城市土地平均溢价率为39%，较上月下降9个百分点，较去年同期下降8个百分点；其中住宅类用地平均溢价率为46%，较上月下降13个百分点，较去年同期下降17个百分点。

2、荆州市场环境 　

①本周成交量环比上周上涨19%，成交量呈稳步持续上涨趋势。目前荆州市场有4个住宅项目正在认筹中，预计本月即将入市3-4个项目。

②2017年，荆州开发区计划征迁3000户，涉及滩桥镇、联合街办、沙市农场和岑河农场，征迁类型包括连片征迁、道路建设征迁和项目建设征迁，截至目前，荆州开发区今年已签订征迁协议661户，拆除房屋506户。

（阅读提示：本文数据仅供参考，报告中的数据来源荆州市房管局、荆州市国土资源局等。）