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荆州地产核心数据周报
【2017年05月22日—2017年05月28日】
——中润泰•地产营销市场研究部
中润泰市场报告跟踪分析最近一周【2017年05月22日—2017年05月28日】最新的房产政策、土地出让情况、荆州商品房成交情况、供应情况以及价格走势。
『一、房产政策方面』
【宏观政策】
■ 三线城市开启楼市“限售”潮 剑指炒房投资行为
a.随着房地产市场调控深入,越来越多弱二线和强三线城市加入到限售的行列。5月20日,长沙市住建委、无锡市住建局、嘉兴市住房保障局相继出台限售政策,上述三个城市的限售新政均进一步加强了楼市调控的力度。在限购限贷之后,“限售”也成为了楼市新一轮调控升级的必要手段。数据显示,自今年3月份厦门开启楼市限制交易的先例后,有不少城市陆续加入这一限售队伍。包括承德、青岛、保定白沟、保定徐水、济南、西安、杭州、福建闽侯、福建长乐、福州、杭州、南京、启东、无锡、嘉兴、扬州、常州、芜湖、成都、长沙、广州、珠海、惠州、东莞、海南等地都加入到限售队伍行列,限售城市超过20个。
b.新建商品房从购房到拿到不动产证一般需要一两年的时间,如果限售使得该房产获得不动产证后两年才能上市交易,那么这套房产从购买到出售需要等上好几年,这对短线投资者来说,无疑是个巨大的打击。一般投资客都会找周转得比较快的物业来投资的,限售之后,这些房子失去流动性,投资客入市的概率就小了很多。
□ 解读:从限售城市看,上述多个城市均为热点强三线城市,这些城市由于一线城市的购买力外溢,使得楼市也开始火爆,并间接引起部分投资客注意,因此上述城市开始了调控措施。这些限售政策大多要求新购商品房在两至三年内不得转让,可以有效打击短线楼市投资者,限售保证了市场的稳定发展,对刚需置业者来说也是一种利好,未来真正有需要的购房者才会买房,利于楼市长期平稳发展。
『二、土地市场监控』
1、本周土地新增供应:
2、2017年年度土地数据汇总:
■ 2016年土地成交20宗,面积89.7万方,主要集中在周边片区。
■ 2017年1-5月宗地成交六宗,总80.5万方,其中周边片区成交地块面积39.99万方,宗地用途为文体娱乐用地;荆北片区成交三宗,地块面积23万方,为绿地集团(20.96万方)及碧桂园集团(2.1万方)摘得;沙北片区成交地块面积17.4万方,商住一体,为碧桂园(7.3万方)及奥园(10.1万方)竞拍所得。
『三、商品房供应监控』
1、本周荆州市场无新增供应
2、2017年新增供应分析:
■ 2017年1月-5月总新增供应面积为35.58万方,其中住宅项目新增27.4万方,商业项目新增总面积8.18万方(包含写字楼新增1.99万方)。
■ 2017年1月-5月住宅项目总新增供应27.4万方,主要集中在城东片区,新增供应6.87万方,占比25%;其次为周边片区,新增5.97万方,占比22%。
『四、荆州楼市本周成交监控』
■ 2017年05月22日——2017年05月28日,荆州楼市整体成交量为407套。(注:数据参考依据为网签备案数据)
『五、荆州楼市本周动态』
【恒隆四季城金域天下】3#别墅区阔景华宅,建面100—122㎡ ,现正诚意登记1万享3万,另享日进200折上折。
【景汇园】6#楼认筹中,户型建筑面积为89-125㎡,认筹一万抵三万。
【荆州新天地】新天地三期现诚意登记中,凭身份证至售楼部登记可享优先选房权,仅限500名。
【金源世纪城】五月购房十重礼,五区观澜郡清盘88折。
『六、荆州区域库存情况』
■ 住宅市场来看,沙北新区库存量最高,以东都怡景、城市御园等为代表;城东片区主要是大盘,如金源世纪城、合汇公园天下等,近月来金源成交量一直位列前茅,去化速度较快。
■ 商业市场库存前三的片区都是以商业综合体为主,荆北片区有百盟光彩商贸城、家居建材大市场等,沙北新区集中在义乌小商品城及新天地商业,周边片区则是以荆州海洋世界为代表项目,而其他片区多以住宅底商为主。
(备注:库存数据以月度监控数据为准,不跟踪至每周。)
『七、中润泰市场研究部观点』
1. 宏观市场分析
【政策层面】:
从三月中下旬以来,针对超出正常热度的房地产市场,从部委到地方相继出台了一系列的政策与措施给市场降温。这些政策和措施取得了不错的效果,但此类“补丁式”政策虽然能够满足即时的需求,但层层摞起来的“补丁”却远谈不上将政策的整体效果最大化。因此为了楼市长期健康发展,还需要政策制定方面进行顶层设计,从“房子是用来住的,不是用来炒的”这一基本点出发,对以往的政策进行系统规划和梳理,并为今后的市场发展留出空间。
【市场层面】:
近两年不断提速的棚改货币化安置工作,在解决困难群众的住房问题同时,也极大缓解了三四线城市楼市去库存难题。棚改货币化已成为三四线城市地产销售的“功臣”。在2015年-2017年三年完成棚改1800万套的基础上,5月国务院常务会议决定,2018年-2020年再改造各类棚户区1500万套,并要求在商品住房库存量大、市场房源充足的市县,进一步提高货币化安置比例。数据显示,2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。因存在成本过高问题,我国一二线城市推进棚改货币化的力度较小,而三四线城市成为棚改货币化的主要地区。棚改货币化安置是本轮三四线楼市持续热销的核心驱动力,国家通过棚改货币化安置实现了对三四线城市货币定向宽松,从而也就解释了本轮三四线楼市热销的普遍性、与二线城市的同步性以及持续超1年的持续性等独特现象;同时,由于棚改货币化安置实可同时有效地去库存并拉动GDP,因而在中央继续倡导去库存及地方政府经济拉动增长的推动之下,预计今年三四线棚改货币化安置仍将快速推进,由此推动三四线楼市持续向好。
2、荆州市场环境
①本周成交量环比上周下降25%,各项目都有推出端午活动来增加来访量,目前仍有三个项目在认筹中,预计下月会推出。
②中心城区召开棚改推进会,迅速推动各项工作再提速,棚改工作的不断推进加速本地的库存消化,部分房企开始踊跃拿地补充库存。
③本周成交宗地两块,面积20.96万方,竞得者为绿地集团。
(阅读提示:本文数据仅供参考,报告中的数据来源荆州市房管局、荆州市国土资源局等。)
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