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2020年一季度荆州房地产市场报告

2020-05-05 10:13:33    荆州好房子网     市场报告    浏览:1188         

今年一季度,新冠疫情席卷全国,我市房地产市场遭到巨大冲击,房地产企业停工停业,网签系统平台和所有营销场所关闭,企业经营受到严重影响。3月17日复工后,企业抓紧时间恢复工地开工、楼盘销售,尽力挽回损失,市场形势开始好转。


一季度荆州城区房地产市场运行情况 


(一)房地产开发投资大幅下降 


据统计,今年一季度荆州城区完成房地产开发投资10.56亿元,同比下降55.5%。其他数据暂无(见表1)。统计数据显示,荆州城区近五年一季度同期完成房地产开发投资总体上呈上升趋势(见表 2)。今年一季度投资下降,是新冠疫情造成的,属于特殊情况。疫情结束后,经济社会发展恢复正常,房地产开发投资也将恢复增长。

市场报告

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从全市情况看,荆州全市一季度完成房地产投资17.72亿元,高于宜昌、襄阳、荆门;同比下降65.1%,下降幅度是最低的(见表3)。

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(二)房地产开发用地供应 


疫情期间,土地交易停止,一季度荆州城区房地产开发用地供应为0。           


(三)商品房供应下降



据商品房网签备案数据,一季度荆州城区批准新建商品房预售许可项目7宗,新增商品房供应2118套、23.98万平方米,同比下降30.3%。其中:商品住房1832套、32.82万平方米,同比下降35%;商业用房244套、1.86 万平方米,同比增长17%;工业厂房43套、0.79万平方米。加上去年底住房库存184.04万平方米,一季度商品住房总供应量为216.86万平方米,同比增长 14.6%(见表 4、5、6)。‍

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(四)商品房销售大幅下降 


受疫情影响,一季度荆州城区商品房销售备案1404套、15.97万平方米,同比下降66.46%。其中住房1200套、13.31万平方米,同比下降66.63%;非住房204套、2.07万平方米,同比下降65.24%。商品住宅销售均价7182元/平方米,剔除精装修价格为6959元/平方米,与去年同期毛坯房价格相比,增长9%(见表 7)。‍

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与周边城市相比,荆州城区一季度商品住宅销售套数、面积低于宜昌,高于荆门;商品住宅库存套数高于宜昌、荆门,库存面积低于宜昌、荆门(见表 9)。销售量、库存量差别不大,从这个意义上说,荆州与宜昌、襄阳房地产市场发展水平正在逐步接近。

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(五)商品房库存增加 


截止 3 月 31 日,荆州城区可售商品房库存总量 31920 套、311.98 万平方米,同比增长 19.39%。

其中住房 18702 套、191.46 万平方米,同比增长 29.82%。按照前 12 个月的月均销售量计算,商品住房库存去化周期为 13.38 个月,比去年同期延长 4.57 个月(见表 10)。‍

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 一季度荆州城区房地产市场的特点


(一)顾全大局,同仇敌忾抗击疫情 


面对突如其来的新冠疫情,全市房地产企业在党和政府的坚强领导下,顾全大局,积极行动,同仇敌忾,以高度的社会责任心投入疫情防控阻击战。为有效切断病毒传播途径,保障广大人民群众身体健康和生命安全,1月26日起,全市房地产企业响应房协倡议,公司停工,企业售楼部、营销中心、外展中心及其他营销场所停止营业。全市房地产企业勇于承担社会责任,纷纷捐款捐物支援疫情防控阻击战。据不完全统计,截止 3月7日,全市房地产企业向红十字会、慈善总会捐款1853万元,捐赠医疗设备、试剂、药品、防护设备、消洗设备、耗材等医用物资,总价值577万元。32家企业获得市房协授予的“2020 年荆州市抗击新冠疫情先进单位”奖牌。2月中旬,疫情蔓延势头得到初步遏制,防控工作取得阶段性成效,企业复工复产在即。

在广泛征求企业意见的基础上,参考其他城市近期出台的政策,于2月22日向市住建局提交《关于推动我市房地产市场恢复正常运行的建议》,旨在优化政策环境,支持企业克服困难,提振企业信心,做好复工复产准备,保障经济平稳运行。‍


(二)抢抓时机,全力以赴复工复产 


为贯彻落实中央、省、市决策部署,统筹推进疫情防控和经济社会发展,3月17日解封后,各企业积极行动,全面推进复工复产,取得明显成效。截至4月20日,全市217家房地产开发企业,已复工217家,复工率100%;人员返99.86%。其中:中心城区企业复工率 100%,人员返岗率100%;县市企业复工率100%,人员返岗率98.84%。房地产企业复工复产的关键是建筑施工企业劳动力返岗、材料供应到位。城区解封后,房地产企业克服重重困难,组织劳动力返岗和材料供应。

1、千方百计接回外地农民工复岗。中心城区建筑工人外地居多,占60%以上,有的企业甚至占80%以上。复工初期,外地工人复岗率较低。主要原因,一是城区外地工人主要来自重庆、四川、湖南、河南、江苏、恩施、长阳以及武汉周边地区,各地解封时间不一致,受城乡封闭、交通管控等多重因素影响,工人不能及时返岗。尤其是重庆、四川、恩施、长阳的民工,大多居住在交通不便的山区和乡村,经济条件较差,只能靠摩托车、长途汽车出行,返回荆州实在不容易;二是湖北解封比较迟,各地解封复工后都在抢劳动力,很多工人不知道湖北什么时候能解封,便选择到疫情较轻、先解封的地方就业去了;三是外地很多人对湖北的疫情还心存担忧,有的不敢来,有的在观望;四是荆州正式解封期临近清明节,清明按习俗要扫墓祭祀,很多人要等到清明过后再返回工作地。为尽快解决劳动力返岗的问题,企业一方面在本地挖掘劳动力潜力,一方面采取点对点包车的方式将农民工接回荆州返岗。如奥园、绿地、特发、雅乐源、阳光城、新城控股、中大豪盛等企业,就是有序提供点对点包车,将农民工一批批接回来,工人复岗率从最初的20%,迅速提升到95%以上,保证工地全面开工。

2、千方百计组织材料供应。房地产项目所需工程材料,很多需要从外地采购。复工初期,外地很多建材厂家没有复产,交通长期没有解封,材料无法供应。企业没有消极等待,而是争取时间组织材料供应。一是挖掘库存材料潜力,能代用的尽量代用;二是加快组织本地材料(如砂石料、加气混凝土砌块、商混、管桩等等)进场,让工地尽快恢复施工;三是筹集资金,以预付款的方式帮助建材厂家恢复产能,稳定材料供应渠道。目前,随着武汉交通解封,外地建材厂家产能逐步恢复,钢材、水泥、型材等大宗建筑材料、精装房需要的大批量高档装饰装修材料供应已开始好转。‍


(三)调整政策,帮助企业克服困难


住建局高度重视房企复工复产工作。在筹备复工期间,住建局就提前做了大量调研工作,分析形势,研究对策。在广泛听取房协和企业意见的基础上,3月18日,住建局印发《关于有效应对疫情促进建筑和房地产业平稳发展的意见》,从支持复工有序推进、优化服务企业措施、调整合同履约要求、简化行政审批手续、优化预售资金管理、优化网签备案价格等六个方面,支持建筑和房地产企业健康平稳发展,其中涉及房地产的有四条:

1、调整合同履约要求。受疫情影响房地产企业如不能按合同工期动工、竣工、交房,可按照不可抗力因素的规定合法延期。因汛期将近,如必须且能够在汛期前完成桩基施工或基坑开挖的,在施工方案经过论证批准,且经建设行业主管部门复核安全生产条件的前提下,可先行组织基础施工。因受疫情影响造成的损失和费用,合同有约定的严格按照合同执行;合同没有约定的,按《建设工程工程量清单计价规范》相关规定,由承发包双方分别承担。

2、简化行政审批手续。进一步简化施工许可、预售许可、网签备案、竣工综合验收等审批流程,减少审批条件和时限。对于信用评价等级较高的企业,在出具企业承诺后,可容缺受理,缩短审批、验收时间。实行备案制的项目应“即报即批”。受疫情影响行政许可和评估评审等工作延误的,应予适当延期,并按容缺受理的办法,先出具批准文件,后补办手续。对通过事中事后能够完善审批要件且不会产生严重后果的审批事项,可实行告知承诺审批,建立信用评价体系和严重失信名单制度,健全全过程信用档案,将信息依法公开,作为企业享受优惠政策的重要参考。房地产开发企业资质证书在疫情防控期间到期的,有效期可以顺延至6月30日。

3、优化预售资金管理。适度降低商品房预售资金监管额度,预售资金监管账户内留存的资金余额比例,原则上不低于审定销售额的2.5%,诚实守信的优质企业留存资金余额比例可以为零。正常执行资金监管的企业可提前一个节点申请拨付重点监管资金,提高资金运用效率。督促各监管银行严格执行8小时内完成资金拨付的规定。

4、优化网签备案价格。在落实房住不炒的前提下,优化限价政策。精装房项目将装修价款纳入网签备案价格,实现价格合并备案;对于前期备案价格超过半年的项目,在不超过房价控制总目标的前提下,可申请调整备案价格。前期成交价低于备案价 10%的项目,不予上调价格。同时,按照省住建厅“下沉企业、助企纾困”活动要求,继续下沉项目和企业,开展走访调研,实地了解企业后续复工复产中面临的困难和遇到的问题,帮助企业协调解决相关难点;根据特殊时期市场监管工作的特点,调整工作流程和节奏,加大已出台政策落地实施力度,充分发挥政策效应,提振企业信心,稳定市场预期。‍


房地产市场走势


(一)面对挑战要充满信心 


新情对我市房地产业的影响还会持续一段时间,这是每个企业必须面对的挑战。但我们要对荆州房地产市场充满信心,要“危中寻机”。

一是荆州房地产发展客观条件比较优越。城市空间大、城市区位好,近几年逐步进入快速发展期,尤其是文化旅游业大发展,推动城市功能提升,吸引人口回流,投资增长,为房地产发展提供广阔的空间。

二是疫情暴露经济社会发展的短板,城市各类公共服务配套设施需要更大更快发展。在这个过程中,新兴产业崛起,例如康养、养老、教育等等,给房地产业带来更多机遇。企业要根据自己的综合实力,摆脱传统思维模式,走出单一开发商品房的格局,在经济社会发展短板中寻找机遇,形成适应市场变化的新的战略格局。

三是党中央国务院对今年的经济发展没有调整预期,一直是要完成全年目标任务。我们要按照中央要求,顶着困难向前冲,把损失的时间夺回来,就能化危为机。‍


(二)政策环境有利于房地产市场平稳健康发展 


2月以来,中央政治局几次召开会议,研究统筹做好疫情防控和经济社会发展工作,要求建立与疫情防控相适应的经济社会运行秩序,有序推动复工复产,使人流、物流、资金流有序转动起来,畅通经济社会循环,发挥各方面积极性、主动性、创造性,把疫情影响降到最低,努力实现全年经济社会发展目标任务。住建部《关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知》也要求地方各级住建主管部门会同有关部门建立企业应对疫情专项帮扶机制,协调解决企业开复工遇到的实际困难和问题,最大程度减少企业负担和损失,帮助企业尽快恢复正常生产经营。3月12日和4月12日,省政府先后印发《湖北省促进经济社会加快发展若干政策措施的通知》和《促进建筑业和房地产市场平稳健康发展措施的通知》,帮助企业纾难解困。这些政策始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位不变;坚持因城施策、一城一策、防止房价过快上涨的调控原则不变;坚持不将房地产作为短期刺激经济手段的宗旨不变,明确了市场调控方向,为确保我市房地产市场平稳健康发展提供了可靠保障。‍


(三)近期房地产市场走势 


1、需求增长趋缓。疫情过后,积压的购买力释放,短期内市场需求和销售可能会有短期恢复性反弹,但从全年看,需求增速放缓、商品住宅销售下降是难免的。主要原因:一是棚改红利消失,强制性的被动刚需基本退出市场;二是老旧小区改造解决了部分居民改善性住房需求;三是我市常住人口增长不足以支撑房地产市场长期高速发展;四是疫情防控虽然取得阶段性成效,但企业恢复正常生产经营秩序,市场恢复活力、消费者恢复信心还需要时间。

2、房价高位运行。居高不下的土地成本、建设成本、融资成本、销售成本、无偿配建的公共服务设施越来越多等多重压力,以及国家调控政策和防范金融风险的政策压力,各楼盘无论销售状况如何,都会继续稳定在较高价位。

3、库存继续增长。由于需求增长趋缓,房价高位运行,库存将继续增长。

4、开发投资恢复增长。市场疲软对房地产开发投资增长会有一定影响。但大批央企、省国企、大型民企、上市公司落户荆州,大企业有着畅通的融资渠道、强烈的开发意愿、对我市经济发展战略的认同,会拉动荆州房地产投资增长。

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