买房需提高警惕 房地产行业亟待规范

随着新冠肺炎疫情趋缓，多地房地产市场“回暖”。据中国指数研究院统计，今年2月以来，全国百城房屋均价环比涨幅已连续4个月小幅回升，上涨城市数量也有所增加。

一季度积压的需求逐步获得释放，与此同时，各类纠纷也频频发生。尤其是首次涉足楼市的年轻购房者很容易遭遇中介、房地产商的连环套路。

一名房产中介分析，疫情期间，很多中介机构生意惨淡，加上近两年一些房地产品牌经纪企业陆续进入二三线城市，或以加盟形式与当地一些实力较为雄厚的经济公司合作，分割了市场份额，致使一些本地的小型中介公司出现争抢客户、欺骗客户、强买强卖的现象。

此外，疫情带火了VR看房、直播买房等新兴事物。但在独立地产评论人、二手房问题专家李连源眼中，通过网络技术看房和现实看房是有差异的，直播买房也可能只是一个“噱头”，哪怕做到“无理由退款”的公司，也可能是用购房者的订金在短时间盘活资金链。

事实上，近年来全国多地房地产纠纷案件呈增长态势。2017年，四川省成都市法院受理房地产类纠纷案件36921件，2019年达到47276件；北京市昌平法院2017年上半年新收涉及房屋买卖合同纠纷案件案件965件，较2016年同期增长48%，占合同类纠纷案件总数的比例为13%；2014年到2018年，内蒙古自治区呼和浩特市两级人民法院受理房地产纠纷案件总数为25670件，占同期民商事纠纷受理案件数量16%。

房地产纠纷案件类型主要集中在房屋买卖合同纠纷。内蒙古庆胜律师事务所冯婷律师总结房屋买卖合同纠纷大致分为两类：一类要求继续履行房屋买卖合同，比如逾期交付房屋要求赔偿违约金。另一类是要求解除房屋买卖合同，因为无法交房购房者要求解除合同给予赔偿。

冯婷分析，对于二手房而言，合同条款规定不规范导致房屋买卖产生纠纷，诸如交房时间、款项交付时间约定不明确等。大多数年轻人会通过中介代理买房，因此房地产中介机构经营不规范，也造成房屋买卖合同纠纷案件产生。

一位业内人士分析，购房者大多会委托房产中介办理房屋交易事宜，但中介机构的居间水平和经纪人的素质良莠不齐。另外，买卖双方签订的合同多为中介机构提供，在利益的驱动下，部分房地产中介机构不顾职业道德，刻意在合同文本中设置陷阱或逃避居间责任。还有小部分中介人员急于获得居间报酬，通过虚假承诺促成合同签订，进而引发诸多纠纷。

“此前一度出现‘高贷低过’现象，用高价格去做贷款，用低价格过户，达到少交税金的目的。”从业10多年的资深中介张晓晨说，这样的做法貌似打了擦边球，但在提取贷款、二次交易，包括产生一些经济纠纷时隐患重重。此前，张晓晨也见过一些意料之外的突发状况，买方交完定金之后卖家跑路，还有的房子已经过户了，又被突然查封。

“精心设置的陷阱在每一处等着你如约而至。”李连源坦言，国家的法律和法规不可能面面俱到，总会留一些“缝隙”，给不良商家可乘之机。

与此同时，此类案件又具有调解难度大、规范流程复杂、新类型证据真实性认定困难等诸多特点，给维权造成较大难度。

为此，李连源建议，有购房需求的年轻人按照以下步骤开展房屋买卖——查看中介机构的营业执照、资格证书、税务登记证以及中介本人的房地产经纪人执业资格证书。在选择房源之前，对房地产的交易流程、收费标准有基本的认知。对房产证及产权共有人进行认证，掌握产权状况。决定之前，实地走访，了解一下房屋的建成年代以及小区居民结构、物业费缴纳情况。掌握之后，与房东见面议价、对各项收费进行清缴。和房东一起拿着房产证、身份证到房管局去核档，了解该房屋有无抵押、贷款、质押，能不能交易。之后进入交易程序，要做资金监管。最后，按照国家规定办理过户需要的相关手续。

张晓晨则建议，年轻人在购买房屋时，尽可能选择大一点的中介公司。“大公司运营成本较高，信誉度一旦破损，就很难恢复。因而，有相对完善的企业文化，也更看重从业人员素质。中介个人也希望长期从事这份工作，将客户做长久。”他还建议，年轻人在签约之前，了解合同条款、交易步骤以及各项收费。在涉及资金往来时，走银行转账，大额要做第三方监管。

“年轻购买者买房出现问题大多是因为没有仔细审查合同。”房产纠纷律师冯婷则建议购房者注重书面合同，而非口头约定。特别要在合同中清晰约定交房时间、房屋附属物品、交款时间、买卖双方如何配合等。

“房”不胜防更需提防，整个房地产行业也亟待规范。李连源表示，当前，政府部门的职能由监管转变为服务，导致房地产市场监管出现了缺失，因而，市场亟须建立一个长效的、由多部门参与的联合监管机制。

冯婷则认为，目前二手房市场合同繁杂，每家中介公司都可拟定商品房买卖合同，其中一些不合理的合同条款，年轻购房者难以分辨，导致了诸多问题。她倡议由国家统一规范二手房市场的制式合同。

此外，李连源鼓励广大消费者在遭遇不公平交易时，及时向相关部门进行举报，切实维护消费者合法权益。张晓晨则建议，在行业内推行荣誉准则、红黄线制度，通过一定约束，肃清行业风气，让房产经纪人多一些职业“认同感”，让购买者多一份“安全感”。