未来2021年的荆州房价 是涨还是跌？

还有两个多月就进入2021年了，判断房价的涨跌，从来是个意见不一的争论，网友有看涨的，有看跌的，各种理由随口就来，一言不合就干仗！矛盾之尖锐，堪称火星撞地球。

这次荆州好房子网小编不怕喷，就大胆分析一次，未来2021年的荆州房价是涨还是跌！

在建的荆州交投项目

决定房价最大的因素是什么

房子价格的组成部分，是土地的价格加上建筑成本，再加上销售营销宣传费用、税费等等，以及房企利润等构成了房价。

（房价=楼面地价+建筑成本+营销费用+税费+房企利润）

在荆州房地产市场，建筑成本+营销成本+税费都是基本变化不大。变动最大的就是企业利润和土地价格。

从房企的态度判断房价涨跌

房企想赚取高额利润，就要高定价，但荆州房价并不高，房企也不敢标高价！

听到小编说荆州房价不高，很多网友肯定不服气，喷之前先听小编解释下：荆州是一个三、四线城市，2020年城区房价在7、8000元/㎡，郊区房价5000元/㎡-6000元/㎡，同期中科院预测，2020年全国房价均价9753元/㎡。

荆州房价比全国房价低2000元/㎡以上！

2020年全国房价预测（中科院、经济日报）

房企的策略

荆州房企卖不上高价，不少房企在以拖待变，拿了地空着，或者规划再规划，反正就是慢慢卖，不急！等涨价了再开发！

其实只要了解荆州市场的就知道，某些个项目分为一期、二期、三期，卖上个6、7年甚至折腾10年也不奇怪。

荆州去化率低，房企开发慢，就是如今的荆州房地产市场。

同时最近一个多月，流拍了红门南路东P20（楼面地价3281元/㎡），太岳路东P24地块（楼面地价3200元/㎡）两块地，开发商拿地趋于谨慎，表示他们对于2021年的荆州房价看法保守。

从城市竞争力判断荆州房价涨跌

2020城市竞争力排名（中科院）

从城市竞争力上看，在中科院刚刚发布的2020年中国城市竞争力排名之中，荆州排名142，从荆州分出去的荆门排名110，（武汉第9，宜昌市65，鄂州市67，襄阳市68）

2019年湖北房价（来源网络、供参考）

论城市竞争力，荆州已经被荆门超越，论房价，荆门比荆州低1000元/㎡左右，情况不容乐观！

房价始终与城市发展息息相关，从城市竞争力上看，荆州房价2021年想涨，也挺难的。

真正影响荆州房价的是土地价格

房价最大的成本，自然就是楼面地价，即买地的价格！

荆州新盘多达数十个，篇幅不够，无法全盘分析，因此荆州好房子网小编单独拿出沙北新区，通过沙北新区的土地价格，来分析荆州房价。

沙北新区的楼盘

沙北新区是荆州房价最高的区域之一，汇聚了大量知名开发商，小编来盘点下2018年-2020年在沙北新区的住宅项目拿地：

2018年6月27日，新城控股集团房地产开发有限公司拿下沙北新区P(2018)008号地块，楼面地价1929元/㎡（荆州吾悦广场项目【8600元/㎡】）

2018年8月15日，武汉金辉置业有限公司拍下沙北新区P(2018)011号地块，楼面地价2875元/㎡、（金辉楚樾云著项目【8200元/㎡】）

2019年1月4日，湖北交投荆州地产有限公司拍下沙北新区P(2018)020号地块，楼面地价2792元/㎡（交投明珠府、交投荆州发展大厦项目）

2019年12月30日，武汉金科长信置业有限公司拍下沙北新区P(2019)040号地块，楼面地价2725元/㎡（金科集美书院项目【8200元/㎡】）

2020年4月29日，湖北金碧置业发展有限公司拍下沙北新区P(2020)006号地块，楼面地价3192元/㎡（恒大悦府项目）

2020年7月17日，荆州中恒置业有限公司拍下沙北新区P(2020)017号地块，楼面地价2768元/㎡（鼎仁公园雅集项目）

2020年8月13日，荆堤房地产综合开发公司拍下沙北新区P(2020)019号地块，楼面地价3194元/㎡

2018-2020年沙北新区拿地项目分析

(蓝色在售、红色未开盘）

从以上地块和销售信息可以看出：

2018年-2020年拿地的在售项目，金辉楚樾云著、金科集美书院拿地价在2800元/㎡左右，售价已是8200元/㎡以上。（荆州吾悦广场建大商业综合体，不具有代表性。）

荆州地价与售价间，差价在5400元/㎡

（沙北新区房价=地价+5400元）

由此判断沙北新区4个项目未开盘（大部分开盘时间预计在2021年）售价为：

交投明珠府8200元/㎡、荆州恒大悦府8600元/㎡、鼎仁公园雅集8200元/㎡、荆堤（未命名项目）8600元/㎡

（售价与2021年沙北新区房价基本持平，以上价格不具有真实性，仅供参考）

结论：观察2021年的荆州房价，城市竞争力落后隔壁城市荆门，进入2020下半年开发商在荆州拿地趋于保守，房价上涨难！

从地价上看，主城区楼面地价3000元/㎡，再加上建筑成本、税费、营销等费用，卖7、8000元/㎡，利润薄如刀片，开发商降价等于自杀，房价下跌也难。

因此2021年荆州房价持平的概率是很大的。（一家之言，仅供参考）