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部分房贷利率迎来重定价日 算算今年房贷你少还款了吗?

2021-01-05 08:51:40    荆州好房子网     国内楼市     来源:荆州日报

进入2021年,不少“房贷族”在元旦假期收到了一份惊喜——房贷利率下调了。大多贷款人会选择每年1月1日作为房贷利率重定价日,随着日历翻到了2021年,大批挂钩LPR(贷款市场报价利率)浮动利率的存量贷款迎来了月供的变化。记者查询了解到,2020年12月的LPR相比2019年12月的LPR下降了15个基点(1个基点等于0.01%),因此这部分购房者从本月开始其房贷利率也将相应下调。

九成存量个人房贷转换成了浮动利率

“尊敬的客户,您的贷款执行利率已于2021年1月1日从4.165%调整为4.015%,后续还款计划已相应调整,贷款月供可能会发生变化。”1月2日,家住武汉市武昌区的卢先生收到了贷款银行发来的一条短信,显示自己的房贷利率出现了下调。

事实上,自2021年1月1日起,在部分存量个人房贷利率迎来重定价日之时,那些先前选择了以LPR定价的购房者,他们月供已经发生了变化。

这一新政要追溯到2019年10月,当时新发放的房贷平稳切换为LPR定价。之后,存量房贷定价基准转换也在2020年3月至8月顺利启动。记者了解到,按照这一政策,购房者不论选择固定利率,还是LPR定价,都有一次选择权。对于未自主转换的存量房贷,工行、农行、中行、建行、招商银行、光大银行、湖北银行、武汉农商行等多家银行在8月底前进行了批量转换,也就是统一转换为LPR定价。卢先生对楚天都市报记者表示,他自己并未主动选择转换房贷的定价基准,银行在去年已对他进行了批量转换。“现在每月的房贷负担减轻了,还是挺令人高兴的。”卢先生说。

记者梳理发现,2020年5年期以上LPR经历了两次下调,已降至为4.65%,较2019年末累计下调了15个基点。这意味着,在2021年1月1日重定价日时,部分购房者可享受这15个基点下调所带来的月供减少。而央行的数据也显示,94%的存量个人房贷已经如期转换成了参考LPR定价的方式。

贷款总额百万元每月或少还八九十元

房贷月供的下调,这一政策红利有多大?一名国有银行个贷部经理告诉记者,存量房贷定价基准转换后,月供调整其实并不大,基本上可以实现平稳过渡。2020年1年期LPR累计下行30个基点,相较之下,5年期以上LPR下行速度相对缓慢,这也符合“房住不炒”的政策。

家住武汉市洪山区的王女士2012年购买了一套商品房,当时房贷利率打了九折,2020年8月她主动完成了房贷利率的转换,选择了“LPR+浮动利率”的方案。近日,她登录贷款行中国建设银行APP查询房贷详情时发现,自己的贷款利率已经更新,由此前基准利率的九折即4.41%,转化成了LPR减少39个基点即4.26%。“不过,反映在每月的还款额上并没有太大的改变。我是混合贷款,商贷部分只有20万,贷款期限20年,因此每月还款只少了不到10元钱。”王女士说。

对于买房时房贷利率上浮10%的赵先生来说,他的个贷执行利率原本为基准利率4.9%×(1+10%)=5.39%。今年,他的房贷利率转化为LPR定价,于是今年的利率在4.65%的基础上加上59个基点,即5.24%。“我贷款了100万,比原来的利率下降了15%,每月也少还了90多元。”赵先生说。

记者计算发现,不论原来房贷利率是基准利率上浮,还是打折,假设贷款100万元、30年等额本息还款,约定每年1月1日为重定价日的购房者,自2021年1月1日起或将减少八九十元的月供。

若没到重定价日暂时不能享受红利

不过,网上也有部分“房贷族”表示没有等来银行发来的“惊喜”短信。

记者咨询了解到,个人房贷转换成LPR是否生效需要参考贷款时合同上所约定的“利率调整日”,即重定价日。根据央行规定,房贷可以由个人和银行约定下一个重新定价的周期,最短期限可以是一年,目前大多数贷款的重定价日都是每年的1月1日,但是也有部分人选择的重定价日为贷款发放日。比如购房者如果将重定价日选在贷款发放日6月1日,那么今年6月份之后的贷款利率则按照最新一期即5月份的LPR报价加点执行,而在1月份至5月份均按照原定的利率继续执行。

不仅老“房贷族”关心着LPR报价,LPR改革以后的新“房贷族”也时刻关注着LPR报价的动向。去年11月份买了改善性住房的兰女士告诉记者,她贷款时房贷利率已是按照LPR定价了,定价基准为LPR加103个基点。她说,“现在时不时会看一下LPR报价,虽然最近几个月没有下调,但我觉得未来可能还会有下调的可能。”

涨知识

选择固定利率就﹃吃亏﹄了么?

选择挂钩LPR的存量房贷利率降低了,选择固定利率的贷款人就“吃亏”了么?

记者咨询一家国有银行的个贷部经理了解到,两种方式的选择主要取决于对未来市场利率走势的判断。如果认为未来LPR会下降,那么转换为参考LPR定价会更好;如果认为未来LPR可能上升,那么转换为固定利率就会有优势。业内人士分析,从近期召开的中央经济工作会议来看,“宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性”,LPR报价有望保持总体稳定。但是,未来二三十年利率是否一直保持低息,这仍然无法预测。

转化成LPR,房贷利率怎么算?

记者了解到,新政策的执行利率为LPR加点(加点可为负值)形成,加点数值在合同剩余期限内固定不变,点差的计算方法为:点差=转换前的房贷利率-2019年12月的相应期限LPR(该月5年期以上LPR为4.8%)。以某购房者为例,假如目前合同签署的房贷利率是基准利率上浮10%,即5.39%。剩余期限20年,适用的是5年期以上贷款。其固定点差=5.39%-4.8%=0.59%,也就是59个基点。

而转换后的房贷利率=重定价日的相应期限LPR+点差,2020年12月21日5年期以上LPR为4.65%,因此今年执行的房贷利率为4.65%+0.59%=5.24%。


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