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荆州市公安县出台《物业服务和管理办法》

2023-10-23 11:57:14    荆州好房子网     本地新闻     来源:荆州好房子网

荆州市公安县出台《物业服务和管理办法》

第一章总则

PART

01

第一条为了规范物业服务和管理活动,维护业主、物业服务企业合法权益,改善人民群众生活环境,打造共建共治共享社会治理格局,不断满足人民日益增长的美好生活需要,根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》《荆州市物业服务和管理办法》等相关规定,结合本县实际,制定本办法。

第二条本办法适用于本县行政区域内的物业服务及其监督管理活动。

本办法所称物业服务和管理,是指业主自行或通过选聘物业服务企业等形式,对房屋及其配套设备和相关场地进行维修、养护和管理,维护物业区域内环境卫生和相关秩序的活动。

第三条物业服务和管理应当遵循中国共产党领导的业主自治和政府依法监管相结合的原则。

第四条各乡镇人民政府应当将物业服务和管理纳入现代服务业发展规划、居(村)民委员会建设规划和社会治理体系。坚持自治、法治、德治相结合,建立物业服务和管理综合协调机制;各乡镇人民政府牵头建立健全在居(村)民委员会党组织领导下居(村)民委员会、业主委员会、小区党小组、业主、物业服务企业等共同参与的治理架构和五方联动协调工作机制,以基层党组织建设推进物业管理,促进物业服务管理融入基层社会治理。

第五条物业管理行业协会应当制定行业自律管理制度和物业服务成本计价参考,建立物业服务企业及其从业人员诚信档案,开展物业服务企业从业人员培训,协助政府有关部门、乡镇人民政府和居(村)民委员会组织调解处理物业管理纠纷。

第六条县住建部门负责全县行政区域内物业服务活动的监督管理工作。

县公安、民政、财政、资规、生态环境、发改、市场监管、应急、教育、卫健、文旅、城管、科经等部门按法定职责履行监督管理职能。

供水、供电、供气、邮政、通讯等单位依法做好服务、设施设备管养护等工作。

第二章新建物业与前期物业服务

PART

02

第七条建设单位应当在取得商品房预售许可或者现售备案前,根据建设项目用地规划许可证确定的红线范围,结合物业共用设施设备、建筑物规模、居(村)民委员会建设等因素划分物业管理区域,报县住建部门备案。

第八条建设单位应当将经备案的物业管理区域的详细分布图以及共用部位、共用设施设备的配置和建设标准在物业管理区域内显著位置予以公示,并在商品房销售合同中明示。

经备案的物业管理区域不得擅自调整。确需调整的,应当经专有部分占建筑物总面积过四分之三以上的业主且占总人数过四分之三以上的业主同意。

第九条新建物业,建设单位应当按照规定无偿配置物业服务用房。物业服务用房属全体业主共有,任何单位和个人不得擅自变更用途。

配置的物业服务用房,应当相对集中,便于实施物业管理,建筑面积不得低于物业管理区域内总建筑面积的2‰,并不得少于100平方米。业主委员会办公用房在物业服务用房中安排,其建筑面积不得少于20平方米。

县住建部门在核发商品房销售许可之前,应当对物业服务用房进行核查。

第十条集中建设的保障性住房应当按照不低于总建筑面积3‰的比例增加配置物业服务经营性用房,由管理部门委托物业服务企业经营,收益可用于补充物业服务费。

第十一条新建物业管理区域内的供水、供电、供气等专业经营设施设备,应当符合国家技术标准和技术规范,并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。

建设单位组织竣工验收,应当通知供水、供电、供气等专业经营单位参加,专业经营单位应当参加;建设单位未通知专业经营单位参加竣工验收的,专业经营单位有权拒绝接收专业经营设施设备。

建设项目竣工验收合格后,建设单位应当将物业管理区域内供电、供水、供气等专业经营设施设备移交给专业经营单位维护管理,专业经营单位应当接收。

第十二条住宅物业及同一物业区域内非住宅物业的建设单位在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前,应当采取招标投标方式选聘前期物业服务企业。

一个物业管理区域应当作为一个整体进行招标投标。投标人少于3个或者建筑物总面积不超过3万平方米的,经县住建部门批准,可以采取协议方式选聘物业服务企业。

政府投资或者政府融资的保障性住房,应当通过公开招投标的方式,由房屋管理单位作为主体选聘物业服务企业进行前期物业服务和管理。

第十三条建设单位应当在取得商品房预售许可或者现售备案前,与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同,并自签订合同之日起15日内向县住建部门备案。

前期物业服务合同生效之日至物业交付业主之日的前期物业费用,由建设单位承担;物业交付之后的前期物业费用由业主承担。物业交付之后第1年未入住的,其物业费按50%收取,第2年或以上未入住的,按前期物业费标准收取。

第十四条建设单位与买受人签订的商品房销售合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第十五条建设单位在出售房屋前,应当制定临时管理规约,买受人在与建设单位签订商品房销售合同时,应当书面承诺遵守临时管理规约。

第十六条物业交付15日前,建设单位应当邀请县住建部门与前期物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验,移交承接查验资料,并签订物业承接查验合同,作为前期物业服务合同的补充合同。

前期物业服务企业应当自物业承接查验完成之日起30日内,持下列资料向县住建部门备案:

(一)前期物业服务合同;

(二)临时管理规约;

(三)物业承接查验协议;

(四)建设单位移交资料清单;

(五)查验、交接记录;

(六)其他有关查验资料。

第三章业主、业主大会及业主委员会

PART

03

第十七条房屋所有权人为业主。尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、拆迁或者征收补偿等法律事实已经合法占有该房屋的人,认定为物业管理中的业主。

业主身份的确定,以不动产登记薄为准;没有登记的,以其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

业主依照《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》的规定,享有业主权利,履行业主义务。

业主可以依法委托他人行使业主权利、履行业主义务,受委托的物业使用人不享有业主的被选举权。委托应当以书面形式提交业主委员会。

第十八条符合下列条件之一的,乡镇人民政府(居(村)民委员会)应当组织召开首次业主大会会议,成立业主大会:

(一)交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积50%以上的;

(二)首次交付房屋专有部分之日起满两年且交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积20%以上的;

(三)交付的房屋套数达到总套数50%以上的。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担;老旧住宅区首次业主大会会议的筹备经费由辖区乡镇人民政府承担。

第十九条面积和业主人数按下列方式确定:

(一)专有部分面积按照建筑面积计算,建筑物总面积按照专有部分面积之和计算;

(二)业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算;建设单位尚未销售和虽已销售尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算;总人数按照以上统计的总和计算。

第二十条符合召开首次业主大会会议条件的,建设单位或业主可以向县住建部门提出召开首次业主大会会议的书面报告;县住建部门收到书面报告的,应当在5个工作日内书面通知乡镇人民政府(居(村)民委员会)。

乡镇人民政府(居(村)民委员会)应当自收到通知之日起30日内组织成立业主大会会议筹备组,并自筹备组成立之日起60日内组织召开首次业主大会会议。

第二十一条业主大会会议筹备组由乡镇居(村)民委员会、建设单位和业主代表组成,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的50%;业主代表的产生方式由乡镇居(村)民委员会组织业主推荐产生,筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内显著位置公示,业主代表资格条件与业主委员会委员候选人资格条件一致。筹备组成员人数应为单数,筹备组组长由居(村)民委员会书记(主任)担任。

第二十二条业主大会会议筹备组应当做好以下工作:

(一)确认业主身份、业主人数以及业主所有的专有部分面积;

(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式、内容以及表决规则;

(三)起草业主公约或管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

(四)提出首届业主委员会委员候选人名单;

(五)首次业主大会会议的其他准备工作。

以上内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式告知全体业主,第二项还应当在物业区域内显著位置公告。业主对前款内容有异议的,业主大会会议筹备组应当记录、处理并答复。

第二十三条业主委员会委员候选人由筹备组组织业主推荐。筹备组应当对参选人员履行业主义务、遵守管理规约等情况进行审核,充分考虑物权份额、物业业态代表性和广泛性因素,确定业主委员会委员候选人。

乡镇人民政府(居(村)民委员会)应当对业主委员会委员候选人的任职条件和提名进行审查。

第二十四条筹备组业主代表、业主委员会委员和候补委员候选人应具备下列条件:

(一)是小区业主且长期在本小区居住;

(二)遵守国家有关法律法规和规章,遵守小区管理规约和公序良俗,热心公益事业,责任心强,具有一定组织能力;

(三)具有完全民事行为能力,身体健康;

(四)履行业主义务,不欠缴物业费、住宅专项维修资金和其他需要业主共同分担费用的情况;

(五)在物业管理区域内无进行违法建设,侵害公共利益或者其他业主合法权益的行为;

(六)本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接利益关系的;

(七)无犯罪记录和未被列为社会失信人员名单的;

(八)同等条件情况下是党员的优先。

第二十五条首次业主大会会议应当根据分期交付的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员或改选业主委员会的办法。

第二十六条筹备组应当自成立之日起60日内组织召开首次业主大会会议,组织完成首次业主大会会议审议事项的表决工作和选举产生业主委员会,异议处理期间不包括在内。筹备组逾期未完成首次业主大会会议筹备工作的,由乡镇人民政府(居(村)民委员会)书面公告筹备组解散并另行组建。

业主大会自首次业主大会表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。业主大会成立后,筹备组应当将首次业主大会会议形成的会议记录及相关材料移交业主委员会,并自行解散。

第二十七条召开业主大会会议,应当向乡镇人民政府、居(村)民委员会书面报告,居(村)民委员会应邀请县住建部门、民政部门全程指导、参与和监督业主大会会议的召开。

第二十八条业主委员会应当在业主大会成立之日起30日内,就业主大会成立事项向县住建部门、乡镇人民政府备案,并持备案证明向公安机关申请刻制业主大会和业主委员会印章。业主大会印章根据业主大会的决定使用;业主委员会印章经半数以上委员签字同意方可使用。

前期物业服务企业应当在业主大会成立之日起10日内,向业主委员会移交物业承接查验档案;30日内,移交物业管理区域的基本资料、公共收益和业主委员会办公用房,报告共用部位、共用设施设备的使用、经营和收益情况。

第二十九条业主大会会议讨论决定下列事项:

(一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

(二)选举业主委员会、更换业主委员会委员或者撤销业主委员会委员职务;

(三)选聘、续聘和解聘物业服务企业或者决定自行管理物业;

(四)审议业主委员会提交的物业服务合同草案;

(五)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)公共收益的管理、分配、使用;

(十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用,以及业主委员会委员津贴的来源、支付标准;

(十一)改变或者撤销业主委员会作出的决定;

(十二)法律、法规规定应当由业主共同决定的其他事项。

业主大会决定前款所列事项,应当由物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项所列事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意;决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主大会的决定应当自作出之日起3日内在物业管理区域内显著位置予以公布,并向乡镇人民政府(居(村)民委员会)备案。

第三十条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者电子投票等形式。

采用书面征求意见的,应当将征求意见书直接送达业主;无法直接送达的,应当在物业管理区域内公告。

第三十一条业主委员会一般由5至11人单数组成,每届任期不超过5年,可以连选连任。鼓励党员业主通过法定程序成为业主委员会委员。

业主委员会可以设立候补委员,候补委员人数不得超过委员人数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议,但不具有表决权。业主委员会任期内出现缺员时,由候补委员按照得票数的顺序进行递补。

业主委员会委员和候补委员名单应当在物业管理区域内显著位置公告。

第三十二条业主委员会应当履行下列职责:

(一)执行业主大会的决定和决议;

(二)召集业主大会会议,定期向业主大会报告工作,并在物业管理区域内显著位置公布报告内容,接受业主询问;

(三)根据业主大会决定,代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督物业服务企业履行物业服务合同,协调处理物业管理活动中的相关问题,维护业主合法权益;

(五)督促业主、物业使用人遵守管理规约,调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(六)组织、监督专项维修资金的筹集、使用;

(七)根据业主大会的决定或者授权,决定共用部位、共用设施设备的经营方式和所得收益的管理、分配、使用;

(八)配合乡镇人民政府、居(村)民委员会、公安机关等做好物业管理区域内的社会治安、居(村)民委员会建设和公益宣传等工作;

(九)法律、法规和管理规约规定的其他职责。

业主委员会未按照规定履行职责的,乡镇人民政府(居(村)民委员会)应当约谈业主委员会。

第三十三条业主委员会讨论、决定物业管理公共事项,应当召开业主委员会会议,并于会议召开7日前在物业管理区域内显著位置公布会议议程,听取业主的意见和建议。

业主委员会决定事项,应当经全体委员半数以上签字同意。业主委员会应当自决定作出之日起3日内在物业管理区域内显著位置予以公布。

第三十四条业主委员会委员有下列情形之一的,乡镇人民政府(居(村)民委员会)调查核实后,责令其暂停履行职责,由业主大会决定终止其委员职务:

(一)拒绝或者放弃履行委员职责;

(二)挪用、侵占业主共有财产;

(三)在本物业管理区域内违法搭建、违法占有物业共有部分;

(四)利用职务之便接受减免物业服务费、停车费,以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬;

(五)与为本物业管理区域提供服务的物业服务企业之间具有关联关系;

(六)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;

(七)泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动;

(八)违规使用业主委员会的印章;

(九)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的情形。

业主委员会候补委员有前款第二项至第九项所列情形之一的,丧失候补委员资格。

第三十五条业主委员会任期届满60日前,应当在乡镇人民政府(居(村)民委员会)的指导下召开业主大会会议,完成换届选举。逾期未完成的,乡镇人民政府(居(村)民委员会)应当组织召开业主大会会议完成换届选举。

第三十六条业主委员会应当自任期届满之日起10日内,将其保管的印章、档案资料、财务资料以及其他属于全体业主所有的财物,移交给新一届业主委员会。新一届业主委员会未产生的,移交给居(村)民委员会代管。

业主委员会委员职务在任期内终止的,应当自终止之日起3日内将其保管的前款所列财物移交业主委员会。

违反前两款的规定拒不移交的,乡镇人民政府(居(村)民委员会)应当责令其移交,公安机关应当依法协助。

第三十七条物业管理区域的公共收益属于全体业主共有。业主委员会应当每半年公布一次公共收益的收支情况,接受业主监督。

管理规约规定或者业主大会决定聘请专业机构对公共收益的收支情况进行审计,业主委员会拒绝的,乡镇人民政府(居(村)民委员会)应当约谈业主委员会,督促其限期聘请专业机构进行审计;逾期未聘请的,乡镇人民政府(居(村)民委员会)应当代为聘请,对负有责任的业主委员会委员依照本办法第三十四条第一款的规定予以处理。审计结果应当向全体业主公告,审计费用从公共收益中支出。

公共收益不得以任何个人名义进行存储和管理。业主委员会未成立之前的公共收益,由物业服务企业、所在居(村)民委员会和指定的商业银行建立共管账户;业主委员会成立后的公共收益,由业主委员会、所在居(村)民委员会和指定商业银行建立共管账户。需要使用公共收益的,由小区三分之二以上业主参与表决,面积和人数过半数以上同意后方可使用。

业主大会、业主委员会工作经费经业主大会决定可以从公共收益中列支。

公共收益具体管理办法由县住建部门另行制定。

第三十八条未依法成立业主大会、选举产生业主委员会的住宅物业管理区域,乡镇人民政府在征求业主意见后,可以指定物业所在地居(村)民委员会代行业主委员会职责。

第四章物业管理服务

PART

04

第三十九条本县实行物业服务项目经理责任制。一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

物业服务企业应当按照规定聘请专业人员从事相关服务工作。

第四十条县住建部门应当建立物业服务企业服务质量标准体系,组织开展物业服务企业和从业人员服务质量的考核、评价。考核、评价结果作为物业服务收费、物业服务企业选聘的重要依据。

第四十一条鼓励业主大会采取招投标的方式选聘物业服务企业。县住建部门应当建立全县统一的物业管理招投标平台,为物业管理招投标当事人提供指导和服务。

业主委员会应当与业主大会决定选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内,将物业服务合同报县住建部门备案。

第四十二条物业服务收费应当按照国家和省有关规定分别实行政府指导价和市场调节价。

第四十三条物业服务企业应当依照法律、法规的规定和物业服务合同的约定履行物业管理义务,不得以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由,减少服务内容,降低服务质量,中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气,以及实施损害业主合法权益的其他行为。

物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、公共收益收支情况、投诉电话等信息。

第四十四条业主应当按照约定向物业服务企业支付物业服务费。物业服务企业已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

第四十五条业主委员会应当在物业服务合同期限届满90日前组织召开业主大会会议,决定是否续聘物业服务企业,并将决定书面告知物业服务企业。双方续约的,应当重新签订物业服务合同。

物业服务期限届满前,物业服务企业不同意续聘的,应当在合同期限届满前90日书面通知业主委员会或者业主,但是合同对通知期限另有约定的除外。

物业服务期限届满后,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,物业服务企业继续提供服务的,原物业服务合同继续有效,但服务期限为不定期。当事人可以随时解除合同,但是应当提前60日书面通知对方。

物业服务合同终止后,在业主大会选聘的新物业服务企业或者决定自行管理的业主接管之前,原物业服务企业应当继续处理物业服务事项,并可以请求业主支付该期间的物业服务费。

第四十六条物业服务合同终止的,原物业服务企业应当在约定期限内或者合理期限内退出物业管理区域,依法与业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人办理交接手续,履行下列交接义务,并配合新物业服务人做好交接工作,如实告知物业的使用和管理情况:

(一)移交物业服务用房;

(二)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;

(三)移交提供物业服务期间配置的固定设施设备及其资料;

(四)结清预收、代收和预付、代付的有关费用;

(五)提供电梯、消防、监控等专业设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料;

(六)移交利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、物业服务费用和公共水电分摊费用交纳记录等资料;

(七)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

第四十七条物业服务企业退出住宅物业管理区域后,业主大会仍未选聘新的物业服务企业的,由全体业主共同承担管理义务,乡镇人民政府(居(村)民委员会)应当采取相应措施维护住宅物业管理区域的正常秩序。

第四十八条县住建部门应当制定老旧住宅区物业整治改造规划和年度实施计划,完善配套基础设施和公共服务设施。

老旧住宅区需要实施物业管理的,乡镇人民政府(居(村)民委员会)应当在征求老旧住宅区业主意见后,划分物业管理区域,并向县住建部门备案。

老旧住宅区完成整治改造后,乡镇人民政府(居(村)民委员会)应当组织业主成立业主大会,由业主大会决定选聘物业服务企业管理或者由业主自行管理物业。鼓励和支持物业服务企业为老旧住宅区提供公益性物业服务。

第五章物业的使用与维护

PART

05

第四十九条物业管理区域内禁止下列行为:

(一)损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置,扩大承重墙上原有的门窗尺寸;

(二)将没有防水功能的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的客厅、厨房、卧室、书房的上方;

(三)擅自下挖建筑物内底层地面;

(四)破坏或者擅自改变房屋外观;

(五)未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设建筑物、构筑物或者其他设施;

(六)超荷载存放、铺设物品,严重危害房屋安全;

(七)擅自改变架空层、设备层等共用部位、共用设施设备规划用途,擅自占用、处分共用部位、共用设施设备;

(八)擅自占用、挖掘物业区域内道路、场地,损毁树木、绿地;

(九)违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品,擅自占压、迁移燃气管道,损坏或者擅自停用公共消防设施和器材,妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通;

(十)随意弃置垃圾、排放污水、高空抛物或者露天焚烧杂物,制造超过规定标准的噪声、振动、光源等;

(十一)擅自架设电线、电缆,在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画,在楼道等业主共用部位堆放物品;

(十二)违反规定停放车辆;

(十三)违反规定出租房屋;

(十四)违反规定饲养动物或者种植植物;

(十五)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

第五十条禁止在物业管理区域内饲养烈性犬和大型犬。业主、物业使用人携犬只出户的,应当为犬只挂犬牌、束犬链、戴嘴套,由成年人牵引,主动避让他人。

公安机关应当加强对养犬行为的管理,及时受理举报、投诉,处理违法违规养犬行为。

物业服务企业应当采取措施加强对文明养犬的宣传、引导,及时制止违法违规养犬行为。

第五十一条物业交付使用后,业主、物业使用人应当按照权属登记用途使用物业。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的,应当遵守法律、法规以及管理规约的规定,并经有利害关系的业主书面同意,但不得设立产生油烟、噪声、异味污染以及安全隐患的餐饮、加工、娱乐、宾馆等经营场所。

对物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备,不得改变其使用性质,不得擅自迁移、拆除,因特殊情况需要改变使用性质或者迁移、拆除的,应当遵守法律、法规以及管理规约的规定,经业主大会讨论决定及有利害关系的业主书面同意,并依法办理相关手续。

第五十二条业主或者物业使用人修缮、装饰装修房屋的,应当事先向物业服务企业登记。物业服务企业应当将房屋修缮、装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

物业服务企业应当加强物业管理区域内房屋修缮、装饰装修现场的巡查,业主、物业使用人应当予以配合。

第五十三条电梯使用管理单位应当对电梯使用安全负责,履行电梯安全管理职责。

电梯使用管理单位按照有关规定依法确定,未确定使用管理单位的电梯不得投入使用。

第五十四条支持业主为既有住宅增设电梯,改善居住条件。本幢或者本单元专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意,可以申请为既有住宅增设电梯。

相关部门应当简化审批程序、制定扶持政策,为既有住宅增设电梯便利。

既有住宅增设电梯的具体办法由县人民政府另行制定。

第五十五条物业服务企业应当定期对共用部位开展防火巡查、检查,消除火灾隐患,保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通;定期维护管理共用消防设施、器材以及消防安全标志,确保完好有效。对尚未组建业主委员会、未选聘物业服务企业的住宅小区,居(村)民委员会应当组织业主、物业使用人做好消防安全工作。

供水经营单位应当保障物业的消防用水,配合相关专业机构对消防设施进行维修、保养和检测。

供电、供气经营单位应当指导物业服务企业做好应对火灾的电力、燃气处置工作。

第五十六条占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于全体业主共有,其设置、分配、管理、收费等事项由业主大会决定或者业主共同决定。

物业管理区域内停放车辆,不得堵塞消防通道,不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

第五十七条物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位,应当服务到最终用户,并承担分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新责任。

专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时,业主、物业使用人、物业服务企业应当配合。

第五十八条物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专业经营单位收取劳务费。

专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收费用而停止向最终用户提供服务。

第六章法律责任

PART

06

第五十九条违反本办法规定,有关法律、法规等另有处理规定的,依照其规定;造成他人损害的,依法承担民事责任。

第六十条物业服务企业违反本办法规定,存在下列情形之一的,由县住建部门责令限期改正;逾期不改正的,按有关规定实施行政处罚,并作为降低服务等级和纳入物业黑榜的依据:

(一)未履行物业承接查验义务的;

(二)无正当理由擅自中断或者限时限量等方式变相中断供水、供电、供气以及实施损害业主合法权益的行为;

(三)对房屋所有权人或使用人实施违章建筑、毁绿种菜、乱堆乱放、噪音、油烟污染、违规饲养宠物、违规装饰装修等行为劝阻和制止不力,不向有关部门报告,造成既定事实的;

(四)物业服务企业不按规定对物业收费项目、收费标准、服务内容以及公共收益进行公示和违规使用公共收益的;

(五)物业服务企业不按物业服务合同约定履行公共设施设备维修养护义务、不履行安全管理职责,存在安全隐患或发生人身安全和造成财产损失的;

(六)物业服务企业侵占和损害业主其他利益的行为。

第六十一条各乡镇人民政府、各有关职能部门在物业服务和管理活动中,不按照相关规定履行职责的,报请县纪委监委依纪依规查处。

第七章附则

PART

07

第六十二条本办法所称公共收益,是指建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用物业管理区域内业主的共有部分产生的收入扣除合理成本后的收益。

第六十三条本办法自2023年10月1日起施行,有效期5年。本办法施行过程中的相关问题由县住建部门负责解释。如相关法律法规修订或政策调整的,从其规定。


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