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公安县出台城区住宅小区公共收益管理暂行办法

2023-10-30 17:05:03    荆州好房子网     本地新闻     来源:荆州好房子网

为有效指导公安县住宅小区公共收益资金的管理使用,规范引导物业服务企业、业主委员会行为,维护业主权益,根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《湖北省物业服务和管理条例》、《荆州市物业服务管理办法》、《公安县物业服务和管理办法》等法律法规规章,结合我县实际,制定本办法。

公安县出台城区住宅小区公共收益管理暂行办法

第一条本办法所称住宅小区,包括居民小区、商住两用小区;商务楼宇可参照本办法执行。

第二条公共收益范围的确立。本办法所称公共收益,是指利用住宅小区物业管理区域内业主的共有部位、共有设施设备,用于生产、经营、租赁等获取的收入,扣除法定税收、能耗、人工等管理成本后,获得的收益。一般公共收益包括但不限于:

(一)利用非规划类车位、业主共有道路或场地停放车辆所得的收益;

(二)利用业主共有场地开展商业活动及投放快递柜、饮水机等设施所得的收益;

(三)利用业主共有场地、灯箱、单元门、外墙、屋面、围墙、大门道闸等设置户外广告,以及利用电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置室内广告所得的收益;

(四)利用全体业主共有的文体设施所得的收益;

(五)利用业主共有的配套房屋所得的收益;

(六)对通信运营商设立的通信基站等设备所收取的占地费或场地费;

(七)相关单位支付的归全体业主或部分业主的违约金、赔偿金、旧设备残值等;

(八)公共收益利息等其他收入。

第三条公共收益的获取。小区公共收益的获取应当符合法律、法规的规定,不得擅自改变房屋及设施设备的用途,不得妨碍业主和使用人正常使用物业,不得影响物业使用安全。签订公共收益合同应遵循下列程序:

(一)前期物业服务期间(成立业主大会前),利用非规划类车位、业主共有道路或场地停放车辆获取的收益,其管理成本应当在《前期物业服务合同》中予以约定。其他公共收益由物业服务企业签订合同后一个月内向居(村)民委员会、县住建部门报备。物业服务企业代为收取、保管业主共有收益资金的管理费扣除比例,普通住宅前期物业期间,暂按前期物业服务合同约定的收益资金比例扣除。

(二)业主大会成立后,公共收益的获取应当依法经业主大会表决同意。业主委员会或业主委员会委托物业服务企业签订合同后一个月内向居(村)民委员会和县住建部门报备。

(三)业主委员会、物业服务企业将签订的合同应当在小区及楼道宣传栏予以公示,内容应包含共用部位具体位置、公共收益来源、收益周期、收入金额、管理成本、分配方式等内容。

第四条公共收益的权属。小区公共收益扣除管理运营合理成本后,剩余部分归全体业主所有。

第五条公共收益的管理主体。由业主委员会(未成立业委会由社区居委会)牵头组织开展住宅小区物业服务用房、共用设施设备、公共收益摸底清理、建册备案,规范共有资产出租和合同管理,明确公共收益归属范围。业主委员会成立前,公共收益管理单位为所在地社区居委会;小区业主委员会成立后,公共收益管理单位为小区业主委员会。

第六条公共收益的监督主体。县住建部门负责加强对公共收益公示的监督管理。社区居委会负责指导规范辖区业主委员会、物业服务企业在每季度首月对上一季度公共收益收支情况在小区及楼道公示栏进行公示,公示时间不少于一个月,并做好公示照片及资料存档工作。社区居委会充分参与过程管理,对住宅小区公共收益使用及公示情况进行日常监督。

第七条公共收益的经营管理。前期物业服务期间(成立业主大会前),小区公共收益暂由物业服务企业经营管理,业主大会成立后,小区公共收益由业主委员会经营管理,若业主大会对经营管理有相关决议,则以业主大会决议为准。公共经营合同应经社区居委会审核把关,合同中要明确管理运营费用在公共收益中所占的比例。合同期限不得超过业委会任期和物业服务合同期限。

第八条公共收益的账户管理。业主委员会未成立之前的公共收益,由物业服务企业、所在居(村)民委员会和指定的商业银行建立共管账户;业主委员会成立后的公共收益,由业主委员会、所在居(村)民委员会和指定商业银行建立共管账户。

第九条公共收益的使用范围。公共收益应当主要用于补充房屋专项维修资金,经业主大会同意,公共收益可以用于下列支出:

(一)共用部位、共用设施设备的更新、改造、维修养护费用和共用设施设备保险;

(二)共用部位、共用设施设备的应急处置费用;

(三)筹备成立召开业主大会和业主委员会工作经费;

(四)业主委员会人员的交通费、通讯费等工作经费;

(五)对公共收益的审计、信息公开费用、税费;

(六)抵扣物业服务费用或水电公摊费用等合法支出;

(七)业主共同决定用于物业服务的其他费用。

公共收益管理单位应在小区管理规约、公共收益使用办法中约定公共收益列支的相关内容,应当制定公共收益年度使用计划,经业主大会决定后使用公共收益。任何单位和个人不得非法侵占、处分或者挪用公共收益。

第十条公共收益使用程序。

(一)前期物业服务期间(成立业主大会前),由物业服务企业制定公共收益使用方案,提交社区居委会审核备案。使用方案应当包括业主公共收益资金用途、预算、项目实施时间安排、监督方式以及是否需要审计审价等内容。经社区居委会审核后,符合使用范围的提交全体或相关业主,按照《民法典》第278条进行表决,表决通过后由物业服务企业组织实施。其资金使用由物业服务企业提出资金申请,社区居委会审核,业主大会表决,银行审批后拨付使用。

(二)业主大会成立后,符合小区议事规则、管理规约规定的,由业主委员会制定公共收益使用方案,提交全体或相关业主进行表决,按照《民法典》第278条进行表决,表决通过后由业主委员会组织实施。其资金使用由业主委员会提出资金申请,社区居委会审核,业主大会表决,银行审批后拨付使用。

(三)业主大会可以授权业主委员会决定一定金额范围内业主公共收益资金的使用。在符合紧急使用房屋专项维修资金的情况下,优先使用公共收益。

第十一条公共收益的公示管理。公共收益应当单独列账、按规定公布账目。业主委员会、物业服务企业应当于每季度末对公共收益予以结算,并在每季度第一个月15日前将上一季度具体收支事项明细表公示张贴于小区及楼道内宣传栏,也可通过小区业主微信群等方式告知全体业主,公示期不少于1个月。公示情况同步社区居委会、县住建部门留档。业主有异议的,业主委员会或物业服务企业等应当自受理异议申请的5日内接受业主查询。业主对查询内容仍有异议的,辖区居委会和县住建部门及时协调处理。

第十二条公共收益的指导监督。

(一)前期物业服务期间(成立业主大会前),物业服务企业应当将公共收益的收支情况纳入年度财务审计,居(村)民委员会要加强监督审核,并向县住建部门报备。

(二)业主大会成立后,业主委员会应当将公共收益的收支情况、业主委员会工作经费纳入年度财务审计,社区居委会和县住建部门要加强监督审核。年度审计费用从小区公共收益中列支。

(三)业主委员会任期届满前,应当在换届改选小组的指导下将公共收益的使用情况、业主委员会工作经费纳入换届财务审计。

(四)前期物业服务期间、业主大会成立后以及业主委员会任期届满均需对审计结果在物业小区宣传栏和客服前台公告30日,并接受业主查询。

(五)业主对审计结果有异议的,经业主总户数和总面积数20%以上业主联名向所在地居(村)民委员会提出书面申请后,由居(村)民委员会组织另行审计。审计结果异议成立的,审计费用从公共收益资金中列支;审计结果异议不成立的,审计费用由联名业主共同承担。

(六)业主发现业主委员会、物业服务企业有违反本小区公共收益归集使用行为的,业主可以向乡镇人民政府、县住建部门投诉,也可依法向人民法院提起民事诉讼,维护业主合法权益。

第十三条公共收益的移交形式。

(一)物业服务终止或更换的,应在物业服务合同终止之日10日内,由物业服务企业向业主委员会移交公共收益相关资料,包括凭证、报表、对账单等。无业主委员会的,由乡镇人民政府安排居(村)民委员会进行资料保存。

(二)成立业主大会后,物业服务企业应当将加盖企业公章的收益明细账目和相关凭证移交业主委员会,有关资金应在社区居委会、县住建部门的监管下进行移交。

(三)社区居委会组织换届小组进行换届的,业主委员会应当自换届小组成立10日内,将公共收益相关资料移交换届小组。换届小组应当在新一届业主委员会选举完成10日内,将其保管的公共收益相关资料移交新一届业主委员会。

(四)业主委员会集体辞职、任期届满仍未选举产生新一届业主委员会或委员人数不足二分之一的,原业主委员会应在10日内将其保管的公共收益相关材料移交社区居委会暂时保管。待新一届业主委员会产生后,由社区居委会与其进行移交。

(五)物业服务企业、业主委员会不按规定移交公共收益的由县住建部门和乡镇人民政府(社区居委会)督促其移交;拒不移交的由乡镇人民政府召集物业管理联席会议协调解决。对物业服务企业拒不移交的,按照《湖北省物业服务和管理条例》的规定,由县住建部门实施处罚。对业主委员会拒不移交的,新一届业主委员会可以请求所在地公安机关协助移交。物业服务企业、业主委员会挪用、侵占公共收益的,按照有关规定依法追回、给予警告,并处被挪用或者侵占资金金额两倍罚款。

第十四条公共收益违规行为的处罚。对物业服务企业、业主委员会不按规定管理、使用、公示、移交小区公共收益的,除法律法规规定的上述监管处罚措施外,将其纳入物业服务企业信用考核,依据考核规定予以扣分处理。

第十五条本办法之前的公共收益。业主委员会未成立的,从本办法印发之日起两个月内,由物业服务企业将公共收益历年账目移交到所在社区居委会,由小区业主代表委托社区居委会聘请审计机构进行审计,物业服务企业根据审计结论将公共收益按前期物业服务合同约定扣除管理成本后余款存入公共收益共管账户。

小区已成立业委会,物业服务企业未将公共收益账目进行移交的,由物业服务企业将公共账目进行移交,业主委员会聘请审计机构进行审计,物业服务企业根据审计结论将公共收益按扣除管理成本后余款存入公共收益共管账户。

物业服务企业已将账目和公共收益移交给业委会的由所在社区居委会聘请审计机构对业委会公共收益使用情况进行审计,根据审计结论由业主委员会将公共收益余款存入公共收益共管账户。

第十六条本办法自印发之日起施行,有效期暂定两年。本办法如有与上级规定不一致的,按上级规定执行。

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