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深度评论:从黄金时代到白银时代

发布于2018-10-09 分类:本地楼市 来源:好房子网 编辑:jzhfz001

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旧时代终究要过去,不要留恋它。

一叶知秋。“取消预售证”的猜测在国庆节前成为房地产行业的热点。中秋节假日前一天,广东省房地产业协会下发了《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》。

文件要求,各单位对商品房预售制度进行深入研究,建议保留或提高许可条件或者建议取消,都要列明依据或者事中事后监管措施。

此举源头在于住建部对商品房预售制存留问题的意见征询。出发点在于解决商品房预售制度中存在的四大风险:管理风险、消费风险、社会风险和金融风险。一部分是存在于期房销售与现房交割间的等待期风险,另一部分则是与预售制相生相伴的高杠杆经营风险。

一夜之间,取消预售证的传言甚嚣尘上。尽管随后广东省房协表示,只是征集意见,但从未来的方向上看,商品房预售这项政策已经出现了可讨论的空间,综合之前各相关部门吹风的态度,显然商品房的现售已成为趋势。

商品房预售制度脱胎于1953年香港立信置业有限公司在当时俗称的“卖楼花”模式,即定金余款分期的付款方式,解决开发商资金短缺问题,也加速开发商的资金周转。1994年,中国内地出台的《城市房地产管理法》正式引入商品房预售制度。

预售制形成的原因是,当时城镇住房供给严重不足,城镇居民购买力不高,预售制较好地协调了供需两侧的问题,一方面解决房地产开发资金,另一方面降低居民购买门槛。

也就是说,预售制度的现实土壤在于当时的供需严重失衡。在房地产行业经历了二十多年的野蛮成长后,如今的行业基础已经发生翻天覆地的变化,开工面积持续高于销售面积。据国家统计局公布的数据,1~8月份,商品房销售面积约10.25亿平方米,同比增长4.0%,增速同比回落0.2%。房屋新开工面积约13.33亿平方米,增长15.9%,增速提高1.5%。

从现房销售的走势看,当前商品房待售面积虽不断下滑,但下跌势头有所放缓,且目前商品房住宅待售面积仍有2.6万亿平方米,长期看现房库存并不算低,此外,现房和期房的销售比例却处于2010年以来低位。

这让预售制度的退出有了现实的根基。加之,期房销售的一大特点在于建造过程中购房者已经先行付款,因此等待期的烂尾和质量等大部分建造风险均被转嫁给了购房者,同时,购房者的按揭贷款风险则存在于金融体系之内,导致开发风险向金融机构转移。

将预售制度置于如今宏观去杠杆和整治房地产市场乱象的大环境之下,显然,以制度设计的方式屏蔽预售制度的弊端,稳定处于地产市场两端的房企和居民杠杆,已成为题中应有之义。从这个层面看,这或许是“建立房地产长效机制”的重要一环。

当然,就目前而言,取消预售制度的时机还不成熟。从历史过往看,取消也并非一日之功,需要有一个逐步由探讨层面走向实操层面的过程。

早在2010年,广西南宁成为全国取消房地产商品预售制度的试点城市,取消预售制由理论探讨迈出实践第一步;2016年,深圳市推出商品房现售试点项目地块,推行试点进一步铺开。

方向已然确定,至于政策出台的时机,尚在未知数之列。不过逐步清晰的是,房地产行业的这一拨牛市行情,基本已是强弩之末,市场上买卖双方的地位已悄然变化。在多渠道供给的房地产长效机制建立和去杠杆的宏观背景下,房地产的卖方市场也将面临淡化和削弱。无论是关于取消预售制度,还是其他调控新局大招,也只是长效综合调控后半场的必然举措。

旧时代终究要过去,不要留恋它。

以上来源网络




小编:记得荆州在两年前,彼时房价暴跌不好卖,有相当多的楼盘已经建成但还没卖完,14、15年的现房销售成为市场主流。因此我们应该注意,供求关系仍然是市场的决定因素,而远非制度。当然一个适应时代发展的制度发布是善政,是顺呼民意的行为。在中国,现在预售制度显然没有达到在香港创造之初降价的功效-完全和现房一个价,反而衍生出诸如认筹、护照、VIP资格等种种妖魔鬼怪,在有些城市已经发展到几万几十万茶水费,说是集资一点都不过分,简直触目惊心。说到底,加强管理显然要比制度更加重要。

初心 短短几十年,高楼大厦拔地而起,旧房改造、棚户改造,这些都源于一个共同的策略,就是城市集约化发展,实现集约发展的基本途径就是要加快推进产业集聚、人口集中、配置优化和资源节约。将人全都塞进高楼,向上要空间,走小区模式而非家庭模式,这是一个顶层探索认为可行而推广的模式。

以金钱铸就的现代建筑比之之前设计的单位自建分房孰优孰劣?如果笼统来说,自然是现代高层建筑好看又实用,就是贵了点。但一不可再,这就是集约化要求房产现代化,来满足改善13亿中国人的居住环境。

变量 市场经济有一个重大的变量,这就是贪婪。自从房改开始,房地产市场化就免不了贪婪,早在上世纪90年代,改革之初,恐怕就有人早早得到消息,进行了提前布局。几十年的时间房价由几百元暴涨到几万甚至几十万,回归到建造本身,就算以现在来看,一个集成模式化的建筑成本也就是2000以内,基础装修成本最高也绝对不过800元!

上下层联动,以至于形成了政府炒地,全民炒房。回溯初心,房改的愿景是让13亿全体中国人住上现代化集约化宽敞明亮的新居。来看一下居民住房拥有率:


汇丰银行发布了一项横跨9国,上访者接近上万人的调查报告。这项报告的访问对象为9个国家的“千禧一代”年轻人(出生在1980至2000年间)。报告指出,中国的80、90后年轻人住房拥有率高达70%,遥遥领先第二名墨西哥(46%),也是美国该项指标(35%)的2倍水平。


对比再来看荆州本地市场:



今年1-9月土地出让的建筑面积已达到580万方,虽然一部分作为储备土地,但不可小觑。加上去年住宅库存91万方和去年的土地供给住宅建面398.62万方,加上二手市场的供应,未来市场可能有超过一千万方的供给。

由此来看,可以说当初房改的初心已然基本实现,甚至更准确的说早在14年前即已完成。但着眼未来,还有一个重要变量——城市化。

城市化 



可以看到,2016年荆州城市化率在53.1%,小学生人数平稳,距离2050年预测城市化率71.2%仍有不小差距,虽然住房拥有率高,但仍有一定的发展空间。

从黄金到白银  正如万达集团董事长王健林在工作报告中,明确指出,计划到2025年全球开业25个万达城。但仅仅过了半年,王健林就忘记了自己的小目标,将不少万达城和旗下酒店一齐打包卖了。

正如郁亮早在14年就开始兜售的‘’白银时代‘’论,3年后终于得偿所愿,成功接替黄金时代的王石。

而他们的老前辈,地产大亨李嘉诚从2013年8月起就陆续抛售内地投资性物业套现。李嘉诚的商业嗅觉早已被过往经历所验证,当一个行业的冬天来临时,他总是能提早出手,安全脱身。

最后 编辑:白银时代论中,郁亮说‘毫无疑问,房地产行业已经度过了最黄金的岁月,但也绝不是就要撞上冰山的泰坦尼克号。只不过,过去“胆大为王”,人人皆可赚钱且越胆大越赚钱的时代结束了。’我们非常赞同,就像资本论马克思曾说‘某种产品今天满足一种社会需要,明天就可能全部地或部分地被一种类似的产品排挤掉’,这绝非危言耸听。快周转、模式化这叫建造,而建筑是美学的体现,给人心灵以升华,充实人的灵魂。继续沿用实用主义至上的集成建造模式以至于回归改革之前古典住房分配制度-保障住房公租房等,还是用美学手法来装点人间完成一栋真正的建筑,这将在未来项目差异化中得到体现。

从给13亿人建现代化房子的初心-黄金时代市场经济对利润的追逐-白银时代认真做产品,就目前趋势而言,应该确定无疑了。

编辑:漫鱼

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