漫长的等待 一个城中村的改造之殇

来源：中房报

“左岸尊邸”只是城中村改造的一个缩影。中国城市发展研究院的刘澄主任指出，城中村改造项目一般在周期、资金、土地交易等多个环节都存在风险。

“很倒霉，花了毕生积蓄买了房子指望住上新家过上新生活，还和银行贷了款，到头来遇上烂尾楼。”在中国房地产报记者采访的每一个房地产烂尾项目背后，买房人的无奈与悲伤难以描述。

烟台西大门只楚路，就矗立着众多购房者眼中的“烟台最大烂尾楼”——左岸尊邸。

“左岸尊邸”是烟台市只楚街道办事处宫家岛旧村改造（一期）项目的对外销售名称，由宫家岛居委会组建的烟台芝兴房地产开发有限公司开发，2010年开工建设，计划竣工时间为2012年9月，然而时至今日，8年了，依然未能交房。

按照烟台市住建部门的说法，由于宫家岛居委会资金短缺，“左岸尊邸”项目才长期处于半停工状态，资金短缺的主要原因是该项目调整容积率，开发商需补交土地出让金约1.5亿元。但是，中国房地产报记者调查发现，原因远不止如此，开发商领导班子不和、被改造村民心生不满、开发商与承建方、工程方矛盾重重、资金链断裂……多重纠葛都在“左岸尊邸”这一项目上集中凸显，开发商前前任法人代表已因“职务侵占”锒铛入狱，前任法人代表也已主动辞职。

根据中国房地产报记者走访了解，“左岸尊邸”最新的解决方案是由地方政府“借”给开发商建设资金2500万元，专款专用，并由只楚街道办事处进行监督，不过，这笔资金是否能够完全解决“左岸尊邸”的问题，只楚街道办事处相关负责人对此也底气不足。知情人士透露，“左岸尊邸”若要完成竣工、交房，大约还需要6000万元资金，而开发商与承建方、工程方还有若干账目未清。

承诺一拖再拖

王先生是被“左岸尊邸”害苦的购房者之一。

据王先生讲述，2011年3月27日，“左岸尊邸”进行了公开认购活动。“当时它的广告很猛，而且认购当天交1万元认购金抵2万元购房款，交5万元认购金抵8万元购房款，再加上位置还行，毕竟是在南大街延长线上，是烟台的西大门，所以很多人看好它，开盘当天就成交了300多套。”在这种情况下，王先生交纳了15万余元的首付款，也由此开始了他漫长的等待。

“2011年8月份，售楼处开始陆续通知业主去售楼处签订购房合同，合同上规定的交房时间是2012年9月30日。但是，宫家岛拆迁户去烟台市住建局上访，导致售楼停止，无法正常回笼资金，2011年10月中旬，钢材商停止供货，2011年12月，混凝土供应商也停止供货，工地基本处于停工状态。期间，业主们找了开发商多次，结果屡次承诺都成了空头支票。直到现在都无法交房。我们还要每月交着高额的房贷，很多年轻人本来是在这里买的婚房，但是只能租房结婚，有的现在孩子都出生了，也无法落户口。”

2012年9月30日，按照合同约定的交房时间，业主们到“左岸尊邸”售楼处要求收房，售楼处只给了一份延期交房通知书，说是2013年5月31日完全达到交付条件。

2013年5月30号，工地状态依旧。开发商时任法人代表韩典君给了业主们一份承诺书，承诺2013年8月30日交房。

2013年6月中旬，业主们再次找到开发商，韩典君答复称资金已到位5000万元，马上可以开工，又出具了一份详细的补充协议，承诺2013年10月31日交房。

2013年11月份，工地在经过了短暂施工后又停工了，开发商将交房时间推迟到了2014年5月31号。

2014年4月，韩典君以身体有病为由辞职，刘炳业继任。

2014年5月11日，只楚街道办事处协调了业主代表与刘炳业的见面会，但是刘炳业对业主们的各种疑问并没有给出肯定的答复。

中国房地产报记者了解到，“左岸尊邸”作为宫家岛旧村改造一期项目，于2007年10月公开出让，规划总建筑面积约105万平方米。该项目2010年开工建设，现一期12栋楼已全部封顶，正在进行内外装饰工程，因资金短缺，项目基本处于半停工状态，二期工程约32.6万平方米也未能启动。

事情在2015年有了转机。只楚街道办事处及宫家岛居委会利用各种项目推介会，加大项目招商融资，先后将万科、保利、越秀地产等大房企邀请过来，全力推介宫家岛旧居项目，以破解资金不足瓶颈，终于在2015年，烟台芝兴房地产开发有限公司与海天建设集团签订了合作协议，“左岸尊邸”项目重新启动。

1月31日，中国房地产报记者前往只楚街道办事处和宫家岛居委会采访，获悉刘炳业于2017年已经辞职，暂由只楚街道办事处派人代理主持工作，目前宫家岛居委会正在筹备换届选举，待选举结束再行交接。“左岸尊邸”项目则已由地方政府解决部分资金，恢复施工，不过，对于交房日期，目前尚不确定，最乐观的估计是今年能够交房。

纠葛剪不断理还乱

“左岸尊邸”为何会陷入如此困境？

王先生称原因非常复杂。据他了解，开发商之所以出现资金问题，与被拆迁户上访、售楼被停止，资金无法按时回笼有一定关系，不过，还有其他原因，比如其中2栋楼属于政府保障性住房，这部分建设资金需要开发商前期垫付，房子建好交付给地方政府之后，才能拿回建设资金。另外，还有4栋楼是大龄青年楼，计划分给600多户宫家岛居民。当时每户居民交了13万元，这笔资金明显不足以建成4栋楼。他进而推测，“左岸尊邸”建设资金出现问题最主要的原因就是开发商拆东墙补西墙，拿着购房者的购房款来推进整个项目。“这是地方政府监管不力。”

“左岸尊邸”不仅拖住了广大业主，还拖住了工程承包方。一位承揽外墙工程的方姓负责人透露，由于开发商资金短缺，不得不从2013年就要求工程方“贴”钱施工。“现在开发商还欠我上千万元。”而之所以出现这种困境，他认为一是宫家岛居委会缺乏一个团结的领导班子，二是与地方政府监管资金不力有关。

随后，中国房地产报记者从开发商烟台芝兴房地产开发有限公司了解到，“左岸尊邸”陷入困境的直接原因是开发商资金链断裂，但是，资金链断裂却有多方面原因，除了与建设方有纠纷外，宫家岛居委会本身也有问题，从而导致预售暂停、工程停工。一名知情者透露：“如果当初不停工，或许整个工程早已完工了。”

首先，“左岸尊邸”的项目估算总投资37亿元，资金来源为企业自筹及银行贷款解决，开发商自身财力匮乏，在2011年进行项目建设施工后又发现贷款途径不畅，顿时捉襟见肘。

其次，开发商领导班子内部有矛盾、观念有分歧。据知情者透露，“左岸尊邸”建设之初留有大龄青年安置房，但是宫家岛居委会班子成员中有人鼓动不明真相的大龄青年集体上访，结果造成工程停工。而韩典君本人于两年前入狱，也与班子内部矛盾有关。

还有，开发商与原施工方通州建总集团存在合同纠纷。中国房地产报记者从中国裁判文书网上查询获悉，2010年6月，通州建总集团与烟台芝兴房地产开发有限公司签订了建设施工合同，承揽了宫家岛旧村改造相关建设工程，2014年下半年，工程停工。由于停工造成了误工费、人工费等若干费用，双方起了纷争——通州建总集团要求开发商支付5.5亿元，开发商则称已付4.2亿元，按照当初双方合同约定，已经超付建设款。目前，二者之间的建设工程施工合同纠纷一案已由山东省高级人民法院审理完毕，但是知情者透露，通州建总集团不服此判决，上诉到了最高人民法院，最高人民法院已受理此案，不过至今未出结果。

最后，在如此情况下，烟台芝兴房地产开发有限公司还要负责解决烟台市红旗西路建设而产生的拆迁安置房问题，更力不从心。

质量与后续资金待解

目前，在烟台市政府的督促及2500万元资金帮助下，“左岸尊邸”项目得以复工，但中国房地产报记者了解到，这笔资金只能解渴，该项目资金缺口仍然很大，更何况在之前建设中已经留下一些质量隐患，如不想法去除，难以收拾。

据开发商内部人士透露，在通州建总集团承揽“左岸尊邸”项目建设期间，为了节省成本而偷工减料，当时一些问题就已经浮现，如基础工程未经验收、部分楼体倾斜10余公分、设计层高2.9米缩水成2.7米等。为此，开发商与建设方屡次交涉，而建设方认为这些问题不足为虑，可以通过返修整改解决。但是，现在多栋楼都已封顶，而这些问题都没有解决。基础工程未经验收，后期工程理应不能进行，通州建总集团又已退出，开发商为此也很是挠头。“总得保证质量啊，以后还得打官司解决。”该内部人士透露，“左岸尊邸”后续资金问题也正在想方设法解决。

就“左岸尊邸”项目推进问题，中国房地产报记者采访了只楚街道办事处相关负责人吴玉江，对方表示暂时不便接受采访，只是强调项目仍在建设中，问题还未彻底解决。

宫家岛整个旧村改造项目规划4-5期进行开发，共计86栋楼，如今，一期工程就遇到了如此多的问题，整个旧村改造项目又该如何推进呢？

“左岸尊邸”只是城中村改造的一个缩影。中国城市发展研究院的刘澄主任指出，城中村改造项目一般在周期、资金、土地交易等多个环节都存在风险。一般来说，资金大和周期长是导致项目中途烂尾的原因。刘澄为此建议，政府可以通过对城中村改造项目设立专户监管的方式，排除资金实力不强的投资商，并在拆迁工作开展以前，通过法律程序确定原住户的意向，以此确定城中村项目是否可以按计划开展。