近期预售制传闻重创房产股，蒸发数百亿

房地产传闻重挫内房股 来源：证券时报 编辑：东方财富网 【中秋节港股承压 房地产传闻重挫内房股】

由于广东取消预售制的传闻，昨日港股内房股领跌，融信中国、绿城中国、碧桂园、世茂房地产等跌幅均超过5%，成为昨日港股下跌的重灾区。美银美林发表报告，点名两家 “所受潜在影响最大”的资产周转型内房股——碧桂园、万科。其表示，万科及碧桂园预售按金对净债预测比率高达5至6倍(各为668%及559%)，预售按金模式潜在改变对两公司净负债影响最高。其中，碧桂园广东省土地储备占比在该行覆盖内房股中排第三。美银美林同时表示，受伤害的还有高杠杆内房商。但其认为，虽然取消预售制度落实会对内房股构成较大负面影响，但目前内地经济面临增长放缓之时，相信是针对性地收紧几个城市而非全面施行。(证券时报)

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住房预售制：

房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。

预售条件

我国《城市房地产管理法》第45条规定，商品房  预售应符合下列条件：

(1) 预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照； 

(2) 已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。

(3) 持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房 并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。

(4) 按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。 

(5) 七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；已经同金融机构签订预售款监管协议。

(6) 已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。 

(7)法律、法规规定的其他条件  。

预售特征

(1)房屋预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。

(2)房屋预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定，而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。

预售弊端

房屋预售制度是造成房价居高不下的重要原因之一。在房屋预售制度下，房地产开发商不仅能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不需承担房屋的存货成本。所以开发商所谓“期房价格低”只是假象，实际上房地产开发商在使用各种策略让房价持续上升。

而预售制度更大的危害在于，当开发商提前拿到预收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他们就没有了后顾之忧，便通过囤积居奇等方式步步推高房价上涨，而房价的上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件，因为在房价上涨过程中，在买涨不买跌的心理推动下，人们未来房价增值的预期会推动房价屡创新高。

中国房屋预售制的潜在风险：风险转嫁给消费者和银行；通过“炒楼花”等制造楼市虚假紧缺，借机囤积抬高价格；逐步提高房价慢慢卖，造成期房价格低的幻觉等。

国外也有房屋预售。在美国，房屋预售基本上发生在房地产市场比较“热”的地方，如21世纪初的大华府地区。一般开发商要求1万-2万美金的预售款，占总房价的比例一般都不大(如与30万-50万的房价相比)。业主愿意支付预售款的原因是：房地产市场火热，预期的房价上涨比较确定；预售款占总房价的比例比较小，如果因对建成后的房子(户型、质量等原因)不满意或者其它不可控制因素(如失业、变换工作地点等)想要退房，风险和损失都不大。对开发商而言，房屋预售可以减少市场成本和提高资金流转速度，而可能的损失是预售价与建成后房价之间的差值。但是考虑到未来房地产市场的不确定性，这个可能损失的经济价值的期待值要比这个差值要小。

保障房预售机制

2011年12月上旬，住建部有关负责人表示，根据各方面对来年经济运行放缓的预期，保障房建设在2012年仍需承担“促增长、保民生”的关键性角色，若下调建设计划并不合时宜。面对种种困难，当前以保障房的建设资金筹措和管理监督创新来推动保障房系统建设，就显得十分必要。其中，在资金筹措方面，对中低收入居民开放以公积金支持的保障房预售制度，将是一个能维系保障房资金运营的长效方法。只要地方政府严格按照中央要求确保保障房供地，那么以城市中等收入和低收入人口的个人公积金和公积金贷款预售制度，就可以很大程度上解决保障房建设的资金来源。中低收入人口的住房公积金是当前闲置最严重的公积金，因为被投资引向严重泡沫化的一手和二手房价，让这部分居民不可能有机会利用公积金和公积金贷款，进入市场购置住房来满足居住需求。在严格执行国务院规定的保障房中公租廉租房单套不超过40平米、经济适用和限价房单套不超过60平米的条件下，让各大城市保障房建设采取预售制度，把资金提前分摊到中低收入的申请人那里，这一群体的个人公基金结合公积金个人贷款，就可以基本满足大部分的保障房建设所需资金。

“预售制度”、“期楼售楼花”的资金筹措模式，曾经在商业房地产步步扩展的多年间，替早期资本金不足的各类所有制的房地产企业完成了资本原始积累。当前引入保障房期楼预售制度，将把中低收入居民的公积金调动起来，既让建设资金得到补充，也让地方政府难以资金不足来拖延建设。此外，租赁类保障房和非租赁类保障房两种保障房，预售制下以公积金预缴租金和预缴购房资金的比例和操作会有较大差别，还需有关方面从细规划，既让保障房把中低收入居民的公积金利用起来，也确保保障房申请人退出保障房时公积金会及时退还。

评：在中国，现在预售制度显然没有达到在香港创造之初降价的功效-完全和现房一个价，反而衍生出诸如认筹、护照、VIP资格等种种妖魔鬼怪，在有些城市已经发展到几万几十万茶水费，说是集资一点都不过分，简直触目惊心。说到底，加强管理显然要比制度更加重要。