金九银十难见：房企降价跑量，城市郊区降价空间大

进入2019年三季度以来，不断有房企降价促销、全员营销的消息传出。上半年就开始项目打折的恒大集团，近日再发国庆优惠政策，更是有“恒大集团全国超800个项目最高折扣达6折，想要购房置业的朋友可以送员工折扣”的宣传语，频现微信朋友圈。广州房企时代中国“全员卖房”的消息也在市场引发关注——时代中国要求在2020年1月15日前，普通员工须每人卖出1套，经理及普通总监每人2套，普通总监以上每人4套，副总裁每人6套。

近几个月以来，房地产市场成交冷淡或是开发商降价促销的原因之一。根据国家统计局数据，截至2019年7月，全国商品住宅销售面积77755.69万平方米，与去年同期相比下降0.4%，同时，商品住宅销售面积累计增速已连续3月下滑。

诸葛数据研究中心发布报告认为，在房企融资难度加大的背景下，海外融资进一步收紧，房企的资金压力进一步凸显，趁着传统“金九银十”销售旺季的到来，部分房企通过降价跑量的方式来快速回笼资金，缓解当前的资金压力。

诸葛数据研究中心选取50个区域价格变化作为数据样本，选取区域标准为城市内成交活跃区域，计算出50城区价格量价涨幅，时间为8月下旬（33-34周）与8月上旬（31-32周）。报告称，由于大城市中心城区供地有限，新房的供应集中在大中城市的郊区，因此降价空间大；三四线城市在2019年受到棚改弱化及供应高峰的影响，市场开始走弱，量价齐跌。

但降价并不是普遍现象，大城市的中心城市区及产业园区、环大中城市的周边三四线城市价格仍在上涨。对于降价幅度，购房者应理性对待，并不会出现大幅降价局面，至于各大房企进一步加大降幅，还需观察9月份的市场交易情况。

“金九银十”是传统的销售旺季，但目前政策仍处于高压态势，市场观望情绪逐渐增厚，购房积极性弱于往年。预计今年“金九银十”不会有较大惊喜，整体成交量与去年持平或弱于往期。

从时间趋势上看，50个城区的平均价格在28周后连续3周上扬，至31周价格达到高位，随后中央政治局会议表态“坚持房住不炒，并强调不以房地产作为刺激经济的手段”，市场预期降低，32周50区域的价格高位回落，环比下降4.0%至26770元/平方米，价格下降城市达32个，比31周增加11个。

50个城区中，8月下旬涨跌城市个数各一半,均为25个城市。从涨跌幅度上看，8月下旬平均涨幅为8.0%，平均降幅略大于涨幅为8.7%。

涨价区域分为两类，一类是大中城市的中心城区及开发新区，如北京的朝阳区、海淀区、丰台区；杭州余杭区、江干区；西安的城东，以及高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区；温州经济技术开发区、鹿城区。一类是环大都城市的周边三四线城市，如环长三角区域的衢州及湖州，环珠三角区域的汕头。

大中城市的中心城区新房供应稀缺，价格较为坚挺，产业区域具备产业优势，需求相对旺盛。城市群中心城市的房价高及外来人口的购房门槛高，部分需求外溢至周边三四线城市。

降价区域同样也分为两类，一类是大中城市的郊区，如北京的通州、顺义、昌平、大兴，上海的奉贤，成都的温江、双流、龙泉驿区。另一类是三四线城市，如淮安、黄冈、张家港、惠州、泰安。