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分析:小学生数及产业发展变化影响本地房产

发布于2018-09-20 分类:市场报告 来源:好房子网 编辑:jzhfz001

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最近,我们注意到恒大研究院任泽平等作者编写的《中国人口大流动:3000个县全景呈现》一文,该文借鉴客观真实数据来反映当前房市运行情况,符合我们用多种方式解读当下房市状态,来给购置者参考研究的愿景,因此在这里节选几段供大家研究,后文结合本市实际情况进行分析解读。




文:恒大研究院 任泽平 熊柴 闫凯


导读

人口是一切经济社会活动的基础,人口带来的居住需求更是房地产发展的根基。我们在业内提出了广为流行的标准分析框架:“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”,基于该框架在2015年房价大涨前夜成功预测了“一线房价翻一倍”,被评为年度十大经典预测,2017年推出的《房地产周期》专著成为超级畅销书。本文是我们对7月报告《中国人口大迁移》的进一步深化,将在探讨多维人口指标的基础上,全景呈现全国近3000个县的人口大流动大趋势。

摘要

什么指标更能有效判断人口流动趋势?1)常住人口存在统计偏差和数据缺失问题。常住人口可直接反映人口流动,其中尾数逢0的年份为人口普查,尾数逢5的年份为1%人口抽样,其他年份抽样比例仅1‰,存在统计偏差。非普查年份的常住人口存在一定缺失,比如2016年中国地级、县级行政单位常住人口数据缺失率分别为13%、22%。2)户籍人口、小学生数可辅助深化判断人口流动趋势。户籍人口来自公安部门,比较准确,虽不直接反映人口流动,但仍可间接推断部分情况;如某地户籍人口净迁出,表明该地区缺乏吸引力,常住人口也大概率流出。小学生数据来自教育部门,准确度较高,不仅代表着年轻人口潜力,也代表着背后的家庭,可通过与全国比较、城市分组大致控制人口结构、入学政策等差异,从而对比分析人口流动。3)对房地产市场,当某地常住人口减少或增长低于自然增长、但户籍人口和小学生明显增长,则该地区的置业需求不一定下降,甚至可能会上升。

分析产业发展




小编:根据上文观点,我们查阅了相关数据编制成荆州历年小学、中学、城区就业人口分布表,由表可知自2010年以来,本市小学生人数基本成逐年下降趋势,不过城区小学生变化不大,维持在5W人左右。而中学生人数则下降明显,城区同样如此。同时,多种因素致使常住人口流失加快,高学历人才流失明显。


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同时我们注意到荆州市就业人数变化,其中私营及个人就业人数逐年上涨,而且上升趋势极为明显,显示出民营经济的活力,而单位从业人员和制造业人数呈现下滑趋势。以2016年来看,本市经济总量较高的细分产业为批发零售、建筑和货币金融,其中劳动者报酬总量较高的细分产业为公共管理、建筑和教育。

目前荆州房市虽然蓬勃发展,但差异化并不明显。普通大众消费者心理仍然在价格和地段或品牌之间,并没有过度到着重于建筑本身。不过模式化住宅建造时间短、成本可控效率高,加上大公司品牌效应,也能够吸引到大部分购置者。但是从本市经济构成来看,日渐庞大的私营经济必然需要高端住宅产品得以彰显,结合本市高端这一部分人群的特点:有实力的批发零售商、公务人士、成功的教育产业人士,今天我们就不过多解读了。

以上信息仅供参考,最终以开发商公布为准。本稿件为好房子网独家稿件,版权所有,引用或转载请注名出处!

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