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2018年荆州房地产市场报告 共卖房2.5万套

发布于2019-01-14 分类:市场报告 来源:好房子网 编辑:jzhfz008

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中润泰地产

本文为中润泰地产编写,转载请注明来源于中润泰地产。

 【政策关键词】 】

■  棚改新动向:两类城市被要求尽快取消货币化安置

国务院常务会议指出,要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。7月12日,住建部表示,要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。

■ 全国首套房贷款利率微涨 政策仍以偏紧调控为主

今年上半年以来,各地严格执行调控措施,全国房价保持平稳。首套房贷款利率平均水平虽然依然“坚挺”,但一直维持在小幅上涨的态势。2018年8月份,全国首套房贷款平均利率为5.69%,相当于基准利率的1.161倍,环比上升0.35%,同比去年8月份5.12%的利率上升11.13%,这也是2017年1月份以来连续20个月上涨。当前房贷市场政策指向仍以偏紧调控为主,利率、首付、贷款审核均保持偏严态势,预计后期执行利率下降的银行数将会进一步减少,持平及上涨的银行数将会增多,随着利率持平银行数的增加,利率将表现出逐渐稳定的趋势。结合监测的利率数据特点来看,利率保持继续低幅上涨的概率极大

中观市场层面

精装与毛坯备案价分离:

2018年1月开始精装项目,精装需与毛坯备案价分离,精装房销售门槛大幅提高。

政府审批指导定价,现阶段精装备案价最高10723元/㎡(毛坯8235元/㎡,精装2488元/㎡),

纯毛坯最高备案价7260元/㎡。

市场监管:

精装修项目需全装修交付,开发商为第一责任主体,要建设工程竣工验收制度和标准进行分部、分户验收。全装修至少有一项或多项以上运用一体化装修技术,交付的装修质量和标准不能低于样板房标准。

严格禁止开发商捆绑车位变相销售 。

房贷利率上调:

商业贷款利率首套上浮至25%,上浮至30%,银行利率上浮达到历史最高水平,购房门槛提升

公积金首套首付比例不低于20%,二套首付比例由年初60%调整为40%。单职工贷款最高额度40万,双职工贷款额度最高45万。

市场监管:

精装修项目需全装修交付,开发商为第一责任主体,要建设工程竣工验收制度和标准进行分部、分户验收。全装修至少有一项或多项以上运用一体化装修技术,交付的装修质量和标准不能低于样板方标准。

严格禁止开发商捆绑车位变相销售。

2018年荆州房地产政策主要为控备案价和精装修监管完善这两个方面;贷款政策商贷利率上调,公积金首付比例下降,棚改还迁政策多元化,商品房市场拆迁客户占比下降。

2018年度市场汇报

2018年度市场汇报

荆州楼市自15年后开始以去库存为主导思想,政府对于土地放量有明显控制,16年荆州楼市进入上行趋势,库存得到有效释放后才开始进行房地产开发用地的放量,17年维持16年上行的趋势,房地产开放用地放量保持平稳增长,18年批示用地各板块均有新增,规划用途主要以住宅与商业为主;

 同比往年,本年度土地成交量、成交面积、成交均价及楼面地价,量价齐升,相对前两年,成交地块有一定区域位置优势。

2018年度市场汇报

2018年度土地市场成交宗地数量33宗,宗地总面积240.64万方,其中商服、商住用地24宗,宗地面积178.27㎡;楼面均价1508元/㎡;

房地产开发住宅项目30个,宗地面积225.37万方,预估可建面积716.32万方,沙北新区4宗、荆北新区6宗、武德片区2宗、中心城区1宗,城东片区10宗、华中农高区1宗其他乡镇6宗新增地块。


2018年度市场汇报

从供应数据分析,2017年为荆州楼市住宅供应量为3年最小值,非住宅供应量达到最大值,主要原因为16年土地放量小,且多以去库存为主,导致供应有所下降,2018年住宅供应量达到近3年的最高峰,非住宅供应下滑幅度较大;

成交数据则始终保持稳步上升趋势,17年度环比上涨达15%,18年度环比上涨11%,形成量价齐升趋势,主要得益于去库存一系列政策的调整及实施。

2018年度市场汇报

2018年荆州城区楼盘新增预售面积达264.31万方,其中住宅项目新增预售面积224.91万方;商业项目 新增预售面积39.41万方。

 2018年荆州城区住宅新增供应区域以城东片区及沙北新区为主,占总新增面积的50%。商业新增供应集中在周边地区与荆北新区,占总新增面积的99%。

注:因房管局系统故障,新增供应更新1月~10月,11月~12月暂无法更新。

2018年度市场汇报

2018年度市场汇报

商业项目成交主要集中在荆北新区和周边片区,荆北新区以家具建材大市场,百盟商贸城为代表。周边片区以淡水产品批发市场为代表。

2018年度市场汇报

全年新增供应225万方,成交249万方,整体均价6279元/ ㎡。月度成交表现逐步乏力,呈下滑趋势。均为毛坯价,价格波动空间不大。

2018年度市场汇报

全年新增39万方,成交26万方,成交均价7935元/ ㎡,结转库存95万方。库存高居不下,主力以商业体、专业市场为主,投资市场低迷

2018年年度全年供应成交汇总

全年商品房供应量24139,面积264万㎡ 

住宅 :供应19434,面积225万 ㎡ 

非住宅:供应4705套,面积39万㎡ 

全年商品房共成交25359套,成交面积 254.41万㎡

住宅:成交22032套,面积249万  ㎡,成交均价6279 元/㎡ 

其中毛坯成交15158套,面积1631077.37㎡,成交均价5741元/㎡

精装成交7144套,面积866966.35㎡,成交均价9091元/㎡(毛坯价格7291元㎡)

非住宅:成交4012套,面积 30.45万 ㎡,成交均价 7686元/㎡ 

其中商业成交3327套,面积259865.77㎡,成交均价7935元/㎡

写字楼成交685套,面积44586.30㎡,成交均价6236元/㎡

2018年度市场汇报


住宅库存前三片区:沙北新区、城东片区、中心城区;

 库存量代表性项目沙北新区东都怡景多为还迁房未签约,实际库存量小于图标所示;城东片区则以金源世纪城(楼盘详情户型图相册地图400-600-0716转205)及合汇公园天下(楼盘详情户型图相册地图400-600-0716转178)库存为主,其余项目库存压力相对较小。

沙北片区内已有部分新增项目启动,同时亦有多个地块被拍得或即将挂牌,预计沙北片区未来供应量将远远多于其他几大片区。

2018年度市场汇报

商业库存前三片区:荆北新区、沙北新区、周边片区;

 荆北片区库存代表性项目:百盟光彩商贸城(楼盘详情户型图相册地图400-600-0716转193)、荆州家居建材大市场,绿地之窗(楼盘详情户型图相册地图400-600-0716转133)一期商业;

沙北新区库存代表性项目:义乌小商品城、荆州新天地、楚天系列商业街、荆州海洋世界(楼盘详情户型图相册地图400-600-0716转238)。

2018年度市场汇报

市场在售写字楼或SOHO产品不多,代表性项目为绿地及荆州新天地;

竹叶山车世界(楼盘详情户型图相册地图400-600-0716转196)、义乌小商品城部分有配套型小公寓;东区尚风尚水(楼盘详情户型图相册地图400-600-0716转197)项目写字楼未推出销售存在一部分库存积压。


2018年年度数据总结分析


住宅部分

 市场供应量持续放大,供应量增加:

截止目前住宅市场库存123万㎡,沙北新区库存量达到27%,以东都怡景为主要存量;城东片区库存量达到25%,以金源世纪城、恒隆四季城为主要库存量。

 

供应量不断增加,竞争压力逐渐增大。

商业部分

截止目前商业库存100万方,主要集中在荆北、沙北及周边片区;

受全国投资大环境影响,商业市场信心不足,去化缓慢,库存压力大;

多个商业项目进驻,竞争激励,以价换量,价格相对平稳;

办公市场仍属于初级市场,市场需求不足,荆州中小企业尚处于启蒙阶段,需求微弱;

商业潜在项目供应大,高,中,低端产品都有,项目之间竞争较为激烈,投资客群持观望态势。

2019荆州新增项目一览表

2019荆州新增项目一览表


① 根据土地市场监控数据分析,预估新增供应项目30个,其中纯商业项目3个,其余均为商住一体;

② 其中已经进入蓄客阶段项目6个,即将开盘;

③ 整体预估新增项目可建面积约为579万方。

根据本司库存及成交数据分析,未来荆州市场将会面临激烈的竞争环境和一定程度上的库存压力。

以上信息仅供参考,最终以开发商公布为准。本稿件为好房子网独家稿件,版权所有,引用或转载请注名出处!

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