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一、形势
(一)全国:房价持续上涨,销量逐渐下滑
一二三线城市新建商品住宅销售价格连续7个月同比上涨,但销售量分化:一线城市同比增长;二线城市趋稳,后续还有可能继续降温;三四线城市降温 成交量则面临较大的下降风险。
(二)荆州:房价上涨,销量下滑
1—7月市荆州城区批准预售住房10009套、113.87万㎡,同比下降16.98%;但7月份当月批准预售住房1586套、19.32万㎡,同比增长14.45%。
1—7月商品住宅销售备案9924套、112.35万㎡,同比下降26.68%;但7月份当月销售面积达到25.1万平方米,同比增长39.24%,这是因为去年1—7月销售呈下滑趋势,7月份基数较低。
1—7月商品住宅销售均价6705元/㎡,同比增长6.64%。但7月份当月销售均价为7006.33元/㎡,同比增长11.31%。
分区域看,1—7月荆州开发区销售住宅2214套、23.41万平方米;沙市区(包括沙市老城区、沙北新区、乡镇)销售住宅5600套、64.29万平方米;荆州区销售住宅2908套、34.04万平方米。沙市区销售量占52.8%。
截止7月31日,城区库存住房15884套、157.86万㎡,同比增长29.29%。按照前12个月的月均销售均量计算,商品住房的库存去化周期为9.58个月。
表1:2019年1—7月荆州城区商品住宅销售面积(万㎡)
(三)荆州与周边城市相比:
1—7月,荆州城区和周边城市商品住宅销售面积同比都是下降,荆州城区销售量低于宜昌、襄阳,略高于荆门;库存量按套数计算,在4个城市中库存量最少。
表2:2019年1-7月周边城市新建商品住宅销售情况
二、影响市场走势的因素
(一)政策
● 国家调控没有放松。
1、中央政治局要求不将房地产作为短期刺激经济的手段
中共中央政治局7月 30日召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。会议要求,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。
有专家分析,这是中央对房地产的政策导向出现新变化的信号。
房地产在经济运行中扮演重要角色,我国应对1998年的亚洲金融危机和 2008年的全球金融危机,都曾经依靠房地产使国内经济摆脱了困境。如今,经济处在下行过程中,而且面对来自外部的贸易摩擦冲击,不仅没有出台政策刺激房地产市场,反而出台了一系列政策阻止资金进入房地产行业,而且中共中央政治局会议明确表态,不将房地产作为短期刺激经济的手段。原因何在?
(1)按揭贷款过快增长挤占居民消费
2015年以来,居民的债务增长非常迅速,居民的杠杆率(杠杆率=债务/ GDP)从 30%上升到超过50%(2018年底居民杠杆率为 54%),接近发达国家的水平,在发展中国家已经遥遥领先。导致居民债务上升过快的原因与棚户区改造货币化安置政策有关。
从 2015 年8月份开始,鼓励地方政府将实施棚户区改造的资金直接发放给棚改居民,让他们自己到市场上购买住房,此举大大刺激了住房需求,导致三四线城市房价持续上涨。棚改的对象基本上是低收入群体,实行货币化安置后,很多人加杠杆购买住房。从金融数据看,2015年的按揭贷款余额(包括公积金贷款)只有13 万亿元,到 2018 年底已经突破26万亿元。购房债务过快增长必然挤占消费。2018年第一次出现了全国轿车销售总量下降,主要是三四线城市的汽车消费下滑严重,与这些城市的房价上涨密切相关,即房价上涨挤占了汽车消费。房地产的扩张已经严重影响到居民消费增长。
(2)低收入居民加杠杆隐藏较大风险
如果说2015 年之前主要是有钱人买房子,那么,2015年之后的买房群体中低收入者占比大量增加。目前的居民负债杠杆率已经远远超过了30%,随着房价的快速上涨,居民买房还款压力与日俱增,可能出现断供潮。低收入群体加杠杆买房不仅增加了金融风险,而且增加政治风险。
居民的负债杠杆已经严重影响到消费增长,让居民继续加杠杆已经难以承担启动经济增长的重任。因此,此次政治局会议高度重视消费需求,但强调要“多用改革办法扩大消费”,不再通过刺激房地产来刺激需求。
(3)“攻坚战”已轮到解决房地产难题
十九大报告指出:要坚决打好防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治的攻坚战,使全面建成小康社会得到人民认可、经得起历史检验。防范化解金融风险被列为三大攻坚战之首。
在金融风险中,难度最大的应该是房地产金融风险,不仅因为房地产行业是当前经济增长的支柱产业,而且房地产价格的稳定与金融运行关系密切,大量的贷款融资与信托融资都是由不动产作抵押担保的,一旦房价出现较大下跌,金融运行就会受阻。正因为如此,国家才在金融风险攻坚战获得阶段性成果之后,着手解决房地产金融风险问题。
(4)新挑战下制造业成优先确保对象
在过去的很长一段时间里,金融、地产两个行业的净资产收益水平一直领先于其他各个行业。如今,在中美贸易摩擦的背景下,中国制造业面临更加严峻的环境,政府为了平衡各行业的利益关系,必然要抽肥补瘦,金融与地产这两个最“肥”的行业在未来的利益分配必然要成为“买单”的对象。
总之,房地产曾经是我们刺激经济的有效手段,但过度扩张不利于宏观经济运行稳定,短期内对该房地产业进行适度控制是十分必要的。
2、央行要求合理控制房地产贷款投放
7月31 日央行官网发布消息称,银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会日前在京召开,会议要求,各类银行要充分认识信贷结构调整的必要性和迫切性,从宏观审慎角度审视经营思想、经营策略,重塑和培养经营能力,转变传统信贷路径依赖,合理控制房地产贷款投放,加强对经济社会发展重点领域和薄弱环节信贷支持。
会议要求,要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,认真落实房地产市场平稳健康发展的长效机制。保持房地产金融政策连续性稳定性。保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。
3、银保监会要求规范信托业务
5 月 17日,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》(即“23号文”),强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。对此,专家表示,从政策环境来看,房地产信托监管政策有收紧的趋势, 信托公司开展房地产信托业务将更加谨慎, 预计 2019年下半年房地产信托规模可能下降。
● 地方政府因城施策
房地产投资是地方经济增长的重要因素。按照“因城施策、一城一策”的原则,地
方政府要根据城市的实际情况,保证房地产市场的平稳发展。
为改善营商环境,减轻企业负担,增强开发商投资信心,7月22日,荆州市棚户区改造及保障工作领导小组印发会议纪要,决定从从纪要印发之日起,对新取得建设用地的商品住房项目,无偿配建保障房比例由7%调整为5%。开发企业可以根据项目具体情况选择配建保障性住房或者缴纳易地建设费。保障性住房易地建设费缴纳标准仍按原荆房产发[2018]12号文件执行。
对房价调控,主管部门也采取了一些灵活措施,改变了原来预售申报价格一经批准不再作调整的限制,在不突破房价调控目标的前提下,给企业应对市场变化的空间。如因建安成本上升、品质提升、市场变化等因素影响确需调整价格,满6个月后可以申报调价。
(二)老旧小区改造
6月19日,国务院召开常务会议,部署推进城镇老旧小区改造,顺应群众期盼改善居住条件。会议认为,加快改造城镇老旧小区,群众愿望强烈,是重大民生工程和发展工程。据各地初步摸查,目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人,量大面广,情况各异,任务繁重。会议确定,抓紧明确改造标准和对象范围,今年开展试点探索,为进一步全面推进积累经验。重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索,以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。
老旧小区改造涉及居民超过4200万户、建筑面积约为40亿平方米,投资总额高达4万亿元。业内人士分析,这将成为培育国内市场拓展内需的重要抓手,既能拉动有效投资,又能促进消费,带动大量就业。
实施老旧小区改造,将有助于抑制改善性购房需求的过快增长,对防止二手房市场炒作将起到一定作用,体现了稳房价、稳预期的导向。
我市已开始实施老旧小区改造,并将发布实施《荆州市中心城区老旧住宅楼加装电梯实施意见》。《意见》明确提出,未列入旧城改造和棚户区改造计划以及其他建设项目房屋征收范围和计划的老旧住宅楼均在加装电梯适用范围内。
(三)棚改新建安置房
据市发改委网站公布的项目审批数据,荆州城区2018—2020年棚改新建安置房建筑面积1087万平方米,可以解决由棚改产生的刚性需求和改善性需求。
表3:2018年—2020年荆州城区新建棚改安置房面积
(四)行业集中度持续提升
最近央企频频入驻云南。保利集团入主云南城投,华侨城集团收编云南旅游、五矿集团或入主锡业股份及贵研铂业等,地方国企央企化已成为趋势。有专家认为这是央企看中了云南的土地储备、旅游资源和矿产资源,体现了央企全国性布局。
多家房企陆续转让旗下项目股权。融创收购重庆阳光一佰70%股权;世茂已经公告的并购金额近200亿元,收购的货值已经接近2000亿元;华侨城旗下公司转让西安思睿80%股权及相关债权。专家认为,房地产行业将从高速增长向平稳增长过渡,龙头房地产企业优势更加明显,小企业拿地难的局面将加剧,收并购及合作拿地将成为房地产企业获取项目的重要手段。随着房地产行业竞争日趋激烈,兼并加剧,行业集中度将持续提升。
三、市场走向
大企业继续布局三四线城市,房地产投资将继续增长,房价继续稳中有升。市场需求增长幅度放缓。房地产行业资本集聚和资本集中进程加快。
(本文由荆州房协王志忠老师供稿)
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