评论：以三大要素研究荆州房价未来走势

编辑：漫鱼

近期总有同事和朋友问小编：你是专家，你晓不晓得荆州未来房价是跌还是涨？对此，我心中顿时一百匹精良的草泥马飞过。但后来想想，对于这个看似简单的问题，还真没有笼统的答案。就像深圳房价连续多少个月下跌，每月下跌十块钱，这算是跌吗？所以说具体问题具体分析，今天我们就来研究一下：

①房价走势核心在于城市未来的发展

房价走势的核心在于供求，供求的核心在于人口和房产存量的增减，房产存量可以通过棚户区旧城改造人为减少，人口可以从远郊迁入，但最重要的基础核心是城市未来的发展，不然就是哄骗讹诈老乡进城买房。以长远来看，不发展城市而获得高房价高税收不可能持久。

来看地图，随着江陵公安撤县划区前期工作启动，可以看到一个未来特大城市的雏形初现。荆州以水兴以水落，自古长江航道畅通则荆州兴，意思是以前陆路并不畅通，荆州以西以北的货运大量在荆州长江沿岸中转出海过洋，以节省运费。现代铁路畅通，但资费仍然比不过航运，虽然受长江河床升高泥沙淤积的影响，但其实影响不大。 所以说沿江城市如果有南北过境重载货运铁路绝对是如虎添翼。荆州在这一轮虽然在1989年建成荆沙铁路，但其实只是一条地方铁路，并未与国铁直通。南来北往的货物迁移至长江上游78年即全部完工的焦柳线枢纽宜都枝城汇集，因此造就了全国百强湖北省最强县宜都，17年人均GDP达14W甚至远超武汉，而荆州在公路交通也不便利的情况下，明显发展受阻。

近几年随着蒙华铁路落地，江陵公安依托这条重载铁路将要实现和主城融城，未来荆州航运业将实现跨越发展，围绕铁水联运和大型港口的新城区将成为增长极。荆州开发区的存量房与其固守，不如主动下县下乡宣传，效果应该非常不错。

②房价走势和品牌、质量、地段有关

是的，人多的地方才有故事，暴涨暴跌也需要人去炒，无论怎么炒，炒房党都会选择最为火爆的地段，交易量最高的楼盘进行。因此在高位购置市中心房产，即使一段时间下跌，在未来某天仍然会被炒起来。市中心的房产通常具有很好的金融投资商业属性，上市交易流通也非常方便。

地段是决定房产价格的决定因素，市中心的土地资源只会越来越稀缺，而城市发展，人口持续增加，市中心会越来越繁华，对中心地段的土地有需求人也会越来越多，所以只要城市发展，市中心价格只会持续上涨;

市中心商圈林立，并通过主干道连接成商业中心区，衣食住行面面俱到，无需驱车即可享受一座城市里最好的商场、酒店、休闲娱乐商业街等提升生活幸福指数的配置，且中心商业区是这座城市文化的发源地，更能与培养城市气质;

公共资源配套丰富，最好的医院、学校、图书馆等均在中心位置，特别是教育资源的稀缺，导致中国大部分城市的市中心均是价格昂贵的学区房。同时对于家中父母来说，老年人靠近大型医院更能保障其身心健康。少有所学，老有所医，当属市中心。

购买市中心房产，不仅能够稳健保值，在调控期抗风险能力也更强。市中心住宅入住率非常高，且出售与购买始终会维持在供不应求状态，同样随着城市发展，人口增加，这一需求也会持续扩大，价值只增不减。

另外，快速融入城市、更多的就业创业机会、紧随城市主流等理由也告诉我们，买房一定要选择一座城的中心位置，不仅是地理上的中心，也要寻找未来城市行政、商业、交通等要素的中心!

③房价走势需要看政策

虽然现在的整体环境来看房价已经不太可能再次出现暴涨了，但是市场上还是有部分人认为房价会再次暴涨，他们的依据就是以往的每一次调控之后房价都出现了暴涨，他们认为这一次也不会例外。但是小编要告诉你这一次真的会出现例外。

首先以前每一次出台楼市调控政策之后都会因为整体经济大环境发生变动而不得不改变非常政策，例如在2007年的时候由于房价上涨过快政府出台了要求上调首付、上调贷款利率的调控政策，但是因为2008年发生的金融危机极大的破会经济发展，为了救市国家不得不出台四万亿救市计划，其中大部分资金都流入楼市，造成房价的再度上涨。

然后等到房价再次暴涨之后，2010年为了降房价政府再次出台了调控政策，提高首付比例同时对房贷审查收紧，自此之后房价就在2010到2015年之间就进入一段平稳时期，但是后来因为库存高企严重拖累经济发展，2015年年底国家再次推出去库存计划引起了这一轮房价上涨。

所以这就是为什么每一轮调控之后房价都会再次暴涨，说到底还是因为市场上出现了比房价上涨更严重的问题，所以为了解决这些问题只好暂时的放开对房地产的调控。但是现在的问题是房地产在整个经济比重中正在逐步降低，虽然房地产还是我国的支柱产业之一，但是影响已经没有以前那么大了。也就说现在就算整体经济出现问题，单单依靠房地产是很难再次拉动的，也就不会出现经济环境变化就刺激房地产的事情了，房价就不会再次暴涨了。

而且过去十几年的经验已经告诉我们了，政府是有着抑制房价的手段，甚至压制房价的手段的，只要政府能狠下心来调控楼市，那么房价就可能出现不断的暴涨的。

而且现在来看房价长期上涨的基础——人口增长速度已经明显不如以前了，现在楼市中的购房者主力军90后的人数只有80后数量的80%，这就说明楼市中的购房者明显减少。而一旦购房者少了楼市就很难出现上涨了，以前房价之所以会大幅度上涨就是因为大量的70后80后疯狂买房，但是现在90后基本上已经不缺房子了，所以未来房价上涨基础已经不如以前了。

人口不如以前，需求减少再加上现在不会出现什么比房地产更加影响整体经济发展的事情，那么国家就可以把精力全部放在房地产上来调控房价了，所以房价在政府的严格管制下很难出现暴涨了。所以2018年的房价走势会如何，最重要的就是要看政府的政策会不会继续持续下来。

评：其实以三十年来看，刚需购房仍然推荐越快买越好，对于房价走势大可不必多看多问。但是需要注意的是现在市中心在售房产中超小户型基本绝迹。像最好卖的4、50平的一房，6、70平两房市面上也很难看到了，想要在中心城区购置一套8、90平房产恐怕最低也要5、6十万，这对于20几岁的年轻人来说确实是个相当大的负担了。不过对于开发商而言却是个机会，如果有利润可图的话，这种差异化的房产做出来恐怕会被抢购一空，立刻售罄。