前十月全国商品房销售额破12万亿

政府重申“房住不炒”，并首次提出了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，从某种程度上为2019年楼市定下了一个“稳”的基调。

同时，在严监管的政策趋势下，信用评级较高的大型房企资金优势将更加明显，而部分中小型房企资金仍将承压，开始重走“以价换量”的道路。

全国销售增速今年首次由负转正

统计局最新数据显示，2019年1-10月，全国房地产开发投资109603亿元，同比增长10.3%，增速比1-9月份回落0.2个百分点；房地产开发企业土地购置面积18383万平方米，同比下降16.3%，土地成交价款9921亿元，同比下降15.2%。同期，商品房销售面积133251万平方米，增速今年以来首次由负转正，同比增长0.1%；商品房销售额124417亿元，同比增长7.3%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，一方面，体现了房企投资端的微调导向。第四季度，房企的重心会更多强调销售数据的改善、现金流的改善和财务数据的改善。部分房企近期也有积极拿地的动作，说明资金面并不差，好地块依然有能力获取。另一方面，商品房销售面积首次变正，体现了销售端的韧劲依然存在，“这也说明降价促销战略其实还是有效的”。

尽管市场不太好，龙头房企凭借较强的综合实力和营销能力实现了较高销售额。中指院数据显示，1-10月房企销售额超过千亿的企业达25家，均值为2333.9亿元。碧桂园、恒大、万科等10家企业销售额超2000亿，其中5家企业超3000亿。世茂、招商等15家房企销售额超1000亿位列第二阵营。500亿-1000亿、100亿-500亿的企业分别为32家、43家，销售额均值分别为687.4亿。

房贷利率下调，楼市趋向何方？

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2019年11月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.80%，均较10月下降5个基点，其中，作为新发放房贷参考依据的5年期LPR在8月20日亮相后首次迎来下调。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

在一些人看来这是楼市低迷期的“利好”，但大部分专家仍然保持审慎态度。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次利率的调整，对于原先已经签订的购房贷款合同并不会有太大的影响，更多的影响是体现在后续新签订的房贷合同上，即对于11月下旬以及未来的购房交易会有影响。从目前的货币政策和房地产市场来看，短期内类似利率将以下调为趋势，所以客观上有助于刺激后续的市场交易，相关房企也将面临更好的去库存窗口期。

同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文也表示，房贷利率定价机制改为LPR，意味着房贷利率市场化定价，未来的波动也会加大。但是他认为，年末到2020年，货币宽松的迹象已经越来越明显。伴随着房贷利率的降低，2019年全年，全国房地产销售数据会继续看好。他建议刚需自住型买家，需要适时入市。

广州3·30新政满两年释放需求，加之2018年四季度以来备案价制度优化，以及大湾区利好落地，有利促进广州楼市气氛活跃。合富大数据显示，广州1-10月网签成交75678套住宅，同比略有上涨；尽管成交套数不显山露水，但网签金额高达2074亿元，比去年全年的网签金额都要高。究其原因，2019年对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行了优化，严禁开发企业拆分价格报备。

“金九银十”折扣力度加大

仅就刚刚过去的“金九银十”而言，据克而瑞数据统计，广州一手楼市仅新增12886套供应，同比下跌28.97%，创近五年新低；一手住宅网签套数仅达12719套，同比下跌27.88%，处于近五年来第二低位。

进入8月份以来，广州外围区域楼盘开始加大打折力度，以碧桂园、越秀、合景、时代等为代表的品牌房企旗下项目都给了比较大的让价空间。

在经历了“金九银十”的一波业绩冲刺后，今年1-10月TOP30房企累计业绩规模达1605亿，业绩增速达10.28%。到了双十一期间，促销仍在继续，全国范围内将有上万套特价房源在阿里拍卖上线；另一电商巨头京东也宣布与200家以上的房企合作，在70个城市推出6000套以上的优惠、折扣房源进行销售。

公寓“飘红”，成交超2018全年

今年公寓市场迎来逆市飘红。据克而瑞数据统计，截至2019年前10月，广州一手公寓成交达24350套，同比增长103%，成交量赶超去年全年成交。

2018年12月，广州“3·30新政”前出让的商办项目可以个人名义购买，在利好助推之下，公寓市场渐趋活跃，甚至超过往年“非调控期”水平。

合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌分析认为，公寓市场今年以来表现抢眼，中心区域推新的项目更加备受关注。像白云金沙洲板块的保利金沙大都汇，每次推新基本都抢购一空，客户购买积极性甚高。此外，天河区近期推新项目也同样受到市场追捧，如联泰yoho、万科云城米酷、天河云商汇等项目，新货推出都较受市场欢迎，市场整体活跃氛围有望得以延续至明年。据克而瑞数据统计，今年1-10月份，中心5区一手公寓的成交均价为28268元/平方米，近十年间仅升值31%；而外围6区仅由12950元/平方米上涨至16310元/平方米，涨幅相对有限。

写字楼方面，据合富商业统计，广州中心区写字楼2019年1-10月成交41.52万平方米，同比减少33.3%。合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌指出，写字楼市场新增供应持续走低造成成交活跃度减弱，预计整体成交再度活跃起来，或将在新货供应比较充足的2020年上半年开始。

六成楼盘二手成交均价同比下降

合富大数据监测阳光家缘网站公布二手房网签情况，1-10月广州二手房网签44432套，相较于去年66051套，同比下滑32.7%。而2016年、2017年的广州二手成交量都在10万套以上。

价格方面，10月份的广州二手房市场成交当中，多达64%的楼盘二手成交均价低于去年同期，仅36%的楼盘二手成交均价高于去年同期。而在这些成交均价下降的楼盘当中，近7成的楼盘二手成交均价同比降幅低于10%。

另一方面，广州二手住宅市场业主让价幅度，从7月的6.6%降至9月的5.1%。究其原因，之前因业主换房急售而出现大幅让价的房源，已经被市场消化掉，现时放盘的业主普遍都不是特别强烈要求急售的业主，因此，能够给予的让价空间不大，导致整体市场平均让价空间较之前有所收窄。

合富研究院高级分析师梁燕明表示，业主是否会让价主要都是视乎自身资金需求以及看房情况而定。若业主是已经看中置换的物业，会相对更急于卖房套现，能给出的让价幅度也会相对大一些。或者是业主放盘一段时间后觉得看房情况不理想，也可能会愿意调低放售价格，以吸引多一些买家来看房。

前三季度卖地同比涨84%

克而瑞的统计数据显示，今年前三季度，广州土地供应达1366万平方米，成交面积1083万平方米，成交金额达1020亿元，同比去年升幅达84%，显然，今年广州推地比去年积极了不少，房企拿地也不手软。

但从广州市2019年建设用地供应计划表来看，广州2019年住宅用地(含商住)全年计划推出113宗，而截至前三季度，实际共推出42宗宅地(含商住)，目前仅完成全年计划的34.8%，预计四季度广州市政府将加大建设用地的供应。

2019年，收紧调控下的房地产行业迎来了新局面，从政策到资本，各个维度的理性回归。在市场降温、融资变难面前，房地产行业将何去何从、企业又将如何应对？

“2019年，一线城市房价的反弹力较弱，四个一线城市中除了深圳之外其余均处于下降阶段；准一线城市中，天津、重庆房价相对低迷。”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组长邹琳华日前在2019年华夏房地产投融资高峰论坛上发布的《中国房地产大数据报告(2019)》指出。

邹琳华预判，2020年房地产市场总体上先抑后稳。一线城市总体先跌后涨；二线城市涨跌并存，但是大起大落的可能性不大，受一线城市传导效应和短期观望氛围的影响，二线城市有可能以小跌为主，但部分城市有可能上涨；因为长期投资价值有限，三四线城市总体上将是一个下跌态势，但部分三四线城市借助棚改仍然有可能上涨。

行业的种种变化，也在推动房企加紧转型。中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹指出，房地产业的转型实际上是布局未来，房地产本身是中长期的投资，精准判断未来的发展颇为重要。房地产旧模式遇到空间约束、盈利约束、资金约束、政策约束，未来发展空间越来越小，房地产未来必须转型，建议房企转型与产业结合、与特色结合、与金融结合。

具体向哪儿转？“企业要依据自身的实力和自身的特点来进行选择，而城市更新是未来房地产企业转型需要关注的重要的一个方面。”秦虹说，因为中国城市化进入了高级发展阶段，城市化率已经达到60%，城市群和都市圈兴起，城市之间和城市蔓延区形成，城市内部的再生开发空间和基础也已经开始出现。

多位出席论坛的房地产行业人士认为，当前融资环境已经明显收紧，房企从各个渠道获取资金的难度、挑战都在增加，行业进入转型期，房地产开发企业从“卖房子到卖服务”转变很关键。身处转型赛道，地产商要做好自己的“发动机”、争取多个赛道并举。